央行打炒房這限制購屋族「最害怕」專家：大事不妙已成定局

2024-09-19 18:34 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

央行祭出史上最強打炒房，鐵了心要房市降溫，不僅如外界預期利率按兵不動，並調升存準率1碼（0.25個百分點），還宣布第七波房市管制措施。住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，第一屋沒有寬限期可說是央行的創舉，更是購屋族心中的恐慌，未來房市買氣一定會受衝擊，預期第4季將有預售個案延推，基本上，大事不妙已成定局。

央行19日宣布修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，六大措施，包括一，新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期；二，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；三，公司法人購置住宅貸款由4成降為3成；四，自然人購置高價住宅貸款由4成降為3成；五，第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；六，餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

陳炳辰指出，此次打炒房看見央行要房市降溫的決心，尤其是第一屋沒有寬限期，堪稱是購屋族「最害怕的限制」，當然也會衝擊到換屋的意願，更重要的是，過去許多投資族群相當善用寬限期，這一群人占有的量體也不少，若是資金槓桿過高的投資客，可能會釋出部分量體到住宅市場上，而近幾年投資氛圍重的蛋白、蛋殼區，面臨價格下修的壓力也會最大。

至於近期即將交屋的個案也會受到衝擊，也會與銀行貸款緊縮產生加乘效果，勢必產生漣漪效應，整體而言，投資或資產族群得拉高購屋成本，偏高的房價也難有更好的吸引力。

豪宅貸款成數再降方面，陳炳辰指出，對於早已跟熱況兩樣情的高價宅市場，相對死豬不怕熱水燙，建商現階段還敢於推出豪宅案，有一定的口袋名單把握，或是建商資產實力更堅挺，去化速度本就不求快，未來豪宅亮點更將以個案為主，也不會推出太多新案。

全國限貸方面，陳炳辰指出，雖然房市熱度以特定區域為主，但因為不少購屋族群會在蛋白、蛋黃區皆持有房產，若能同時限貸，對於熱區或有降溫效果，亦能避免如今常見二線地帶房市遭過分炒作，常見偏離基本盤的創高價，未來若有風吹草動，反成為風險最大的地帶，有所調控也算未雨綢繆，有機會讓區域房市回歸合理水位。

至於對建商來說，陳炳辰認為，餘屋貸款成數再降來說，對於先建後售案、買氣不佳至成屋仍難完銷案都有打擊，兼之囤房稅2.0共伴效應，以及房貸餘額滿水位的影響，本就走弱的新成屋量體將雪上加霜，建商興致更為缺缺。

展望第4季，陳炳辰認為，房市信心遭受重擊，龍年勢必開高走低，央行再升準也會讓銀行放款更為謹慎，以貸款為主要的房市，輔以多項打房政策，一夕回到解放前，預期近期928乃至下半年新案將有延推可能，大事不妙已成定局。