升息加快「蝸居」化 台北4間交易有1間15坪小宅

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

相隔12年,台灣於今年再度進入升息循環,第一建經統計內政部不動產資訊平台資料指出,購屋成本增加,許多人轉買小宅,觀察2011年與2022年,兩波升息循環小宅交易狀況,今年上半年,全國15坪以下小宅交易占比達15.5%,較12年前同期增加6.5個百分點。

其中小宅占比最高的台北市,2011年占比14.5%,2022年達26.9%,12年增加12.4個百分點,顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示,台灣上一波升息循環,在2010年Q2至2011年Q2,之後利率凍漲到2015年,且2015到2020年間多次降息,使台灣長年處於低利率時代,房價也在低利下穩健成長。

這次升息循環從2022年Q1開始,與12年前相比,房價已處於歷史相對高水位,加上開發商興建成本提高,價格走揚速度快,為了壓低總價帶,開發商規劃許多「1+1房」、「小2房」戶型,也讓小宅在這波升息循環下,市場性大幅提升,使交易占比較12年前大增。

謝萬雄分析,小宅交易占比逐年拉高,與三大因素有關:

一、房價所得比高,尤其以台北市最為明顯,因總價預算考量,只得轉購置小宅來平衡預算。

二、人口結構改變,不婚族、晚婚族或頂客族增加,都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。

三、小宅有低總價的優勢,尤其精華區小宅產品吃香,出租率、轉手率都高,吸引置產型買盤。

觀察高雄與台中今年上半年的小宅交易佔比,分別較12年前同期增加9.9、9.6個百分點,購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區更明顯。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示,2011年時,中南部仍有不少地區可見1字頭房價,民眾若有購屋需求,會以3房的家庭產品為主,15坪以下的小宅產品並非主流。

不過隨著高雄近年從工業城市成功轉型為科技城市,重大建設議題不斷,加上營建成本增高,帶動整體房價上揚,房價高漲促使民眾縮小購屋坪數,同時鎖定市場需求,建商推案也多朝小宅化,單身就業族及包租公喜愛的套房型產品,整體小宅交易比以往亮眼。

第一建經研究中心副理張菱育表示,小宅擁有低總價、好入手的優勢,但需留意,有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件,視為不易轉手的產品,房貸成數僅有6~7成,權狀坪數10坪以下的「小套房」,部分銀行甚至不承貸。

購屋族因預算有限而必須買小宅產品,宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益,或醫院產業園區周邊等,轉手性和出租率高,且銀行鑑估值也更好,部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。

兩波段升息六都小宅交易增幅排名。資料來源/第一建經
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