北市「人瑞級老屋」成交1,350萬元專家：看上土地價值

2022-09-27 12:00:43經濟日報記者朱曼寧／台北即時報導

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根據實價登錄，今年1月北市成交一筆堪稱「人瑞級」老屋交易，位在萬華區大埔街22巷的平房，屋齡達104年，建物11.66坪、土地14.22坪，總價來到1,350萬元，是今年屋齡最高的交易案，房仲業者表示，若以總價換算建坪價格，每坪單價逾百萬元，推測買方應是看上土地價值，因為百年老屋價值並不高。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，此建築已相當老舊，依屋況來看，居住價值不高，不過因離萬華火車站、捷運龍山寺站，以及未來捷運萬大線的植物園站、廈安站都不遠，地段頗具優勢，因此買家購入動機應著重於土地價值。

該平房位在容積率225%的住三用地，換算土地單價約95萬元，符合區段行情，加上周邊也有許多老舊建築，推測買家是期待與周邊土地一同整合重建，目前當地新大樓案成交行情落在8、9字頭，若未來該屋成功重建，身價將大幅成長。

據內政部不動產資訊平台資料，台北市屋齡30年以上的老屋交易佔比逐年增加，從危老獎勵措施上路前的2016年4,981筆、佔比約38.1%，一路逐年成長到2021年的9,606筆、佔比達53.1%，等於一半以上的交易都是老屋，六年來增加15個百分點。

今年上半年，交易佔比更進一步拉高到56.5%，勝過去年同期的51.3%，顯見老屋交易已是台北市購屋的重點趨勢。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北老屋交易主要有三大類，第一為高坪效老屋，老公寓公設比低，使用價值高，是小資族低總價卡位首都門牌的最佳選擇。

第二為精華區老店，不少老平房或公寓位於精華商圈，一樓深具店面效益，過去也常見老店創高價的交易；第三為都更危老宅，在危老政策獎勵下，吸引建商協助整合，也促成更多老屋翻新，型塑都市新貌。

第一建經研究中心副理張菱育指出，危老重建的政策誘因不少，包含建築規劃、時程、規模等容積獎勵，總額度以40%為上限，其中時程獎勵與規模獎勵，兩者合計最高可取得10%容積，由於時程獎勵以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減，今年5月12日起，已調降至4%，所以若申請的危老案想拉高容積獎勵，可透過規模容積獎勵來補足，也就是整合更大的基地面積。

根據規模容積獎勵規定，申請基地達200平方公尺以上，可獎勵2%，每增加100平方公尺再獎勵0.5%，換言之，從今年5月起，想拿滿時程與規模合計的10%獎勵，基地面積須達1,000平方公尺以上。

另外，地主和開發商合作都更或危老時，為避免財務糾紛，有效保障雙方權益，可以採取不動產開發信託，地主和信託機構或銀行簽訂信託合約，由建經公司擔任起造人，將興建工程所需的款項匯入信託專戶，並統一由信託專戶撥款支付各工程款項，以確保能專款專用，降低資金被不當挪用的風險。