2年未回國戶籍被遷出 小心房地合一400萬免稅優惠消失

房地合一稅從2016年上路至今，滿足持有6年400萬元免稅條件的屋主越來越多，尤其恰逢這波房地產價格出現大漲，該優惠就顯得相當划算，不過近年因為疫情影響，有2、30萬人因為無法歸國，導致戶籍被遷出，而房地合一稅規定需要設籍、持有並居住連續滿6年，才能享有400萬元的免稅優惠，一旦戶籍被遷出恐怕無法適用這項優惠條件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房地產上漲幅度甚大，尤其雙北以外的區域，過去兩三年房價可能就漲了幾百萬，未來出售時可能就會遇到房地合一稅的問題，而節稅的管道大致有兩條路，一個是持有滿6年，可以享有400萬元的免稅額，但須符合設籍居住連續滿6年的規定，若是一買一賣則可以利用重購退稅的優惠條件。

根據內政部月報資料顯示，疫情前國內淨遷出往國外一年不到萬人，但從2020至今年上半年為止，淨遷出往國外的人數高達37萬人，推估可能有高達2、30萬人因為疫情滯留海外，因為相關規定導致戶籍被遷出，而國內的不動產稅負不少規定都必須設籍才能使用自住優惠，對於滯留海外的民眾多少都會產生影響。

房地合一稅規定出售自住房地若要享有400萬元免稅所得額，超過400萬元按最低稅率10%課徵的租稅優惠，須個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年，且交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，若是事前沒有做好設籍規劃，一旦只有自己設籍且因為滯留海外戶籍被遷出，恐怕就會不符合連續設籍滿6年的規定。

至於持有稅的地價稅部分，財政部宣布原適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅之土地，僅設籍人因疫情之故，109年至110年間戶籍遭遷出，且無其他符合條件者設籍，致110年及111年地價稅按一般用地稅率課徵之案件，經稽徵機關審認核准，110年及111年地價稅仍可按2‰稅率課徵。