租金投報近6% 地上權住宅吸睛

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

近年房價高漲買房不易,尤其台北市價格高,只買房、不買地的地上權住宅擄獲買方目光,由於地上權住宅價格是周邊一般住宅的6~7折,若地段機能佳,出租投報率可有不錯的表現,例如位在台北市中心的京站花園廣場,近一年平均成交單價約每坪40.5萬,單坪月租金平均2,002元,平均投報率可達5.9%,不僅優於一般住宅,亦不亞於店面投報率,而位在文山區的華固新天地平均租金投報則在2.8%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,地上權住宅在房價、物價高漲時,具有價格優勢,且地段機能佳、交通便利性高者,中、小坪數頗受承租方青睞,京站花園廣場因四鐵共構及結合商場的特色,租金高於一般住宅,房價卻僅有4字頭,在高房價、高物價時期頗受關注,不過京站年限剩約30年,若考慮購入轉手需評估未來市場接受度。

總價6百萬左右能買入台北市中心,引起買方興趣。住商不動產中山捷運加盟店店東何勝緯指出,京站花園廣場不只包租公、包租婆喜愛,這幾年社會人口結構改變,許多自住型的買方也會考慮這種地上權住宅,其中不少是花甲之年的買方,願意購入有兩大關鍵原因。

第一,沒有繼承問題:這些買方沒有子女,或子女在國外,不用顧慮百年後的財產傳承,尤其即將屆齡退休者,轉換資產到總價低的房屋,手上還能保有部分資金。因此,許多年輕的單身、頂客族也會考慮地上權住宅。

第二,生活機能佳:以京站花園廣場為例,可快速連通捷運、車站、高鐵及客運,交通機能高,且樓下為百貨商場,生活採買及飲食都相當方便,對於大齡族群而言,靠近臺大醫院也是選擇此社區的重要因素。

郎美囡表示,地上權住宅需有基地的合法使用權,故與土地所有權人租用土地,雖然不用繳地價稅,但須繳納地租,是以,剩下的租期長短為買方考慮的重要關鍵,另一方面,受限於土地使用期限,房價不容易有成長空間,甚至可能隨著期限減少而遞減,貸款也只有配合銀行可申貸,利率通常會高於一般住宅房貸利率,這些都是購買地上權住宅須斟酌之處。

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