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危老重建量能大增 政策獎勵改善市容及建物安全

2022-01-16 11:31:41中央社 中央社

台北市危老推案量能大增,去年整體推案金額達新台幣879億元。專家分析,危老重建審核速度快,加上政策提供容積獎勵,不少老牌飯店與建商合作推動危老重建。儘管有質疑改建豪宅炒高房價的聲音,但改善市容及老屋結構安全才是政策推動的初衷。

六福客棧、國賓大飯店、華國大飯店等知名飯店近兩年陸續宣布將進入危老重建程序。曾接待多位國際政要、巨星的台北西華飯店也宣布將在2月15日正式熄燈,原址擬規劃為飯店、住宅及商辦複合式建案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,觀光飯店業受COVID-19(2019冠狀病毒疾病)疫情衝擊,不少飯店求售或是改與建商合作。由於多數飯店產權單一,加上危老案件審查速度快,是業者選擇危老重建的重要關鍵。

屋比房屋總監陳傑鳴分析,歷經921地震後,政府已大幅修正建築物耐震等設計規定;不過,在此之前的建築物耐震設計標準較低,近期申請危老重建的飯店應是符合「耐震力未達一定標準」。

觀察目前兩大老屋更新的政策內容,一是都市更新條例,都市更新審查時程較長,且有基地面積須達1000平方公尺以上的限制;雖然不需所有權人100%同意、採多數決,但推動時程短則5年,長則耗時達20年。

另外則是危老重建,當屋齡超過30年以上、耐震能力與結構安全未達一定標準、且非歷史建築物,即符合危老重建條件。危老審查程序較簡便,也沒有設立基地最小面積限制,只要所有權人100%同意就可推動,無須經過都市更新審議委員會審查,僅約1年至3年就可以完成所有程序。

為增加業者與屋主改建誘因,根據目前政策,都更可選原建築容積1.3倍,危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案。

此外,危老條例自2017年5月中上路,時程容積獎勵10%已在2020年屆期;根據內政部修法,已改為逐年遞減,容積獎勵以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減,將在2025年5月落日。

政大地政系退休教授張金鶚認為,「老舊與危險不能劃上等號」,危老建築若涉及公共安全,政府應強制拆除,而不是推動危老條例;給予建商容積獎勵,越來越多豪宅推案反而助漲房價。

他認為,危老重建目的是在於維護公共安全、公共利益與落實居住正義;但依現況來看,「是財團、建商享受了多數利益」。政府給予時程容積獎勵,但相關條款應即時落日,或是僅適用於弱勢族群,才符合社會利益。

不過,陳傑鳴指出,相較直接購買素地,危老重建須歷經溝通、拆除原建物,營建成本更高,且雙北市精華地段房價本來就不便宜,多重因素墊高危老推案的房價;而政府給予容積獎勵,增加屋主與建商誘因,有利加快重建速度。

曾敬德則分析,一旦決定老屋重建,業者勢必追求利益最大化。若業者開發標準3房物件,每戶40坪、開價逾百萬元,ㄧ戶也要價超過新台幣4000萬元,幾乎找不到適合族群;若是定位為豪宅建案,瞄準高資產客層,建商「慢慢賣,價格越好」。

截至去年11月30日,全台受理危老重建達2397件,其中,以雙北市件數最多。台北市高達762件,新北市459件;重建計畫核准數共1882件,雙北續居冠、亞軍,台北市核准599件,新北市368件。

曾敬德進一步指出,台北市危老推動步調位居全台之冠,除了素地難尋、鮮少有大面積土地,也沒有重劃區,市場新增供給速度緩慢,僅能透過都更與危老改建。

根據住展雜誌統計,台北市去年老屋重建推案金額約2047億元,其中都更推案金額約1168億元,危老衝高至至879億元;新北市老屋推案金額663億元,都更及危老分別達471億元及192億元。

住展雜誌研發長何世昌表示,台北市危老重建自2019年起進入爆發期,推案量湧現,加上原本陸續釋出的都更案量,老屋重建量能大幅度擴增。

他認為,由於容積獎勵明確、程序簡便等優勢,「危老重建」已成為老屋重建新寵,逐漸出現排擠效應,未來都更推案量能恐會遭危老逐漸侵蝕。

談及政府大力推動老屋重建,陳傑鳴認為,都市更新因限制較多,且審查時程長,「實際上就是牛步」;而危老條例因沒有最小基地限制,速度、成效明顯優於都市更新。

他認為,老屋重建不僅能改善市容,更有安全方面的考量。台北老屋占比達8成,若發生大地震,許多老舊建築可能不堪負荷,且都市人口稠密,恐造成嚴重死傷。 因此不論是危老重建或是都市更新,只要提升建築安全「都是好事情」,各界應以正面角度看待。

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