賣厝阿明/二代健保補充保費如何影響房屋租賃?專家說給你聽

安新建經劉素慎經理。 圖/劉素慎提供
安新建經劉素慎經理。 圖/劉素慎提供

房價不斷高漲,持有不動產的房東,在租房市場中常處強勢地位,特別是在出租給公司行號時,房東通常是以「未稅」的租金作收入,就有新聞報導一家珠寶店,因為租金短報而被國稅局追稅,引發不少民眾討論!所以,阿明特別邀請到安新建經劉素慎經理,來跟民眾討論租金跟二代健保有哪些關係呢?

什麼是二代健保?

二代健保補充保費是針對經常性薪資以外的所得或收入課徵,像是獎金、特殊津貼、股票股利等,自2021年起,二代健保的保險費率調整為2.11%。另外,二代健保補充保費會由給付單位代為扣繳補充保險費,民眾不必自行繳納。「股利所得、利息所得、租金收入」二代健保補充保費的起扣金額均為新台幣2萬元,未超過新台幣2萬元,就不用扣二代健保補充保費。

房東也要繳二代健保

劉素慎舉例:房東成為政府的包租代管3年一期的公益出租人,要先將房子出租給管理公司,管理公司再租給自然人,所以租金會涉及預扣和二代健保。劉素慎補充,通常申報會約定由公益出租的承租人負責上網申報、列印及繳款。

房子出租給法人的稅制

房東是自然人將房子出租給法人,若每月租金超過20,000元(含)以上,法人在每月支付租金時都要預扣10%所得跟2.11%二代健保。所以,房東希望實際拿到手有多少金額,就要用回推÷(1-10%-2.11%)也就是÷0.8789。

假設包租代管公司向房東承租一間房間,房東每月實際要拿到25,000元的租金。透過回推的算法:25,000÷0.8789=28,445(小數點進位)。

雖然實拿是25,000元,但在隔年度報稅時,依照每個月可扣抵43%必要支出,將所得收入合併至所得稅申報。劉素慎說,如果該年度可列舉成本大於43%必要支出,則改用成本列舉的方式相對划算。以上述案例,若房東又為公益出租人,則每月可將租金扣除15,000元後再列入所得申報,我們以本案例試算隔年要併入申報所得稅金額:(25,000-15,000) X (1-43%) X 12個月=68,400的租賃所得,再依照綜合所得稅級距課稅。

案例解說

新聞實際案例是,A君向房東承租店面銷售珠寶,議定每月租金是75,000元,並且房東在租賃契約中約定,租金所衍生的扣繳稅款及二代健保費等金額均由A君負責繳納,房東每月的「未稅」租金收入為75,000元。

根據稅法,A君需將租金回推並支付租金相關需扣繳的稅款,但A君誤以為實際支付的75,000元是全部需支出金額,因此只按本金額扣繳稅款。而財政部台北國稅局將珠寶店承擔的稅費計入,推算出珠寶店每月租金總額應為85,140元,核算每月應扣繳稅款應為8,514元,但A君實際只扣繳7,500元,導致每月少扣繳1,014元,因此,國稅局通知A君需補課短扣的稅款。劉素慎提醒民眾,若以公司承租房屋,務必了解相關的稅務細節,以免有所損失。

房屋搜奇
五招教快速賣掉房子!專家:熱情沒必要就是要「高冷」

五招教快速賣掉房子!專家:熱情沒必要就是要「高冷」

房屋搜奇
房子「自住跟投資」要分開來看!專家:並非二選一但心態要正確

房子「自住跟投資」要分開來看!專家:並非二選一但心態要正確

房產新訊
爸爸幫兒子買房慘噴逾135.6萬贈與稅! 專家:另案例17歲少年2千萬自付免贈與稅

爸爸幫兒子買房慘噴逾135.6萬贈與稅! 專家:另案例17歲少年2千萬自付免贈與稅

賣厝阿明

賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

延伸閱讀

高雄市社會住宅急起直追 明年底將有5314戶完工

高雄市社會住宅急起直追 明年底將有5314戶完工

全台中古屋交易雙北僅一區入榜 台中這區成長8%

全台中古屋交易雙北僅一區入榜 台中這區成長8%

高價住宅稅新標準上路 信義房屋提醒「這樣」也符合

高價住宅稅新標準上路 信義房屋提醒「這樣」也符合

2024全國中古屋買氣王 桃園兩區奪冠亞軍、新北這區穩居第三

2024全國中古屋買氣王 桃園兩區奪冠亞軍、新北這區穩居第三

相關新聞

名人找個家/普萊國際總經理方文寶:勇敢買下去

名人找個家/普萊國際總經理方文寶:勇敢買下去

想賣房價格到底怎麼開?專家曝六大步驟:連租金效益也要評估!

想賣房價格到底怎麼開?專家曝六大步驟:連租金效益也要評估!

首購買房「實價登錄貓逆」要會看!專家:最常見問題…單價包含車位價格

首購買房「實價登錄貓逆」要會看!專家:最常見問題…單價包含車位價格

名人找個家/沈千慈:要住得舒服

名人找個家/沈千慈:要住得舒服

注意預售屋三大陷阱!土地婆:算清楚繳款期程是關鍵

注意預售屋三大陷阱!土地婆:算清楚繳款期程是關鍵

台灣人為何這麼愛買房…很多租金其實比房貸低!專家:咸少聽過後悔買房的

台灣人為何這麼愛買房…很多租金其實比房貸低!專家:咸少聽過後悔買房的

熱門文章

獨/房屋稅新制首影響 基隆2萬戶沒設籍恐多繳逾1.17倍

獨/房屋稅新制首影響 基隆2萬戶沒設籍恐多繳逾1.17倍

八德廣豐商圈 發展性高

八德廣豐商圈 發展性高

爸爸幫兒子買房慘噴逾135.6萬贈與稅! 專家:另案例17歲少年2千萬自付免贈與稅

爸爸幫兒子買房慘噴逾135.6萬贈與稅! 專家:另案例17歲少年2千萬自付免贈與稅

高科技業聚落 房價三級跳

高科技業聚落 房價三級跳

政府打炒房 台中豪宅卻逆風紅火!單價143.8萬新天價

政府打炒房 台中豪宅卻逆風紅火!單價143.8萬新天價

全台五大中古屋交易熱區曝 雙北這區唯一入榜

全台五大中古屋交易熱區曝 雙北這區唯一入榜

商品推薦

房子將來會過剩變得一文不值? 專家打臉:老早就已經過剩了

房子將來會過剩變得一文不值? 專家打臉:老早就已經過剩了

2025年房貸利率大比拚!「新青安貸款」月省7,610元 首購族必看省錢攻略

2025年房貸利率大比拚!「新青安貸款」月省7,610元 首購族必看省錢攻略

台灣有明顯高房價問題「無庸置疑」! Zack:不否認自己不看好台灣房市

台灣有明顯高房價問題「無庸置疑」! Zack:不否認自己不看好台灣房市

賣厝阿明/想省仲介費自己找房 專家三點建議

賣厝阿明/想省仲介費自己找房 專家三點建議

賣厝阿明/專家提醒年假看預售屋 確認四點省荷包

賣厝阿明/專家提醒年假看預售屋 確認四點省荷包

賣厝阿明/春節掃除有眉角 招財進寶看這篇

賣厝阿明/春節掃除有眉角 招財進寶看這篇

賣厝阿明/公平交易的關鍵角色 不動產估價師專業之路

賣厝阿明/公平交易的關鍵角色 不動產估價師專業之路

名人找個家/陳郁仁 有四個建議

名人找個家/陳郁仁 有四個建議

賣厝阿明/海外置產停看聽 釐清四點不吃虧

賣厝阿明/海外置產停看聽 釐清四點不吃虧

賣厝阿明/年前快租心法大公開 專家教您二訣竅

賣厝阿明/年前快租心法大公開 專家教您二訣竅

南投買好房/長期持有是好事?專家:不要買價格遠超過於價值的房子

南投買好房/長期持有是好事?專家:不要買價格遠超過於價值的房子

賣厝阿明/專家提醒 過年入厝不可不知的四個重點

賣厝阿明/專家提醒 過年入厝不可不知的四個重點