賣厝阿明／公益房東這樣選租賃業者才對
社團網友省吃儉用買了兩間小套房，想當開心包租婆，想不到多年來遇到各種形態房客，還曾經碰到不肖代租業者，不但未把關房客素質，甚至拿房客押金跑掉，網友不禁在買房社團發問，想做一個人人羨慕的包租婆，到底要怎麼做才安全呢？
這個單元阿明邀請新北市租賃公會副理事張惠山跟大家說明，在現行政府社會宅包租代管優民政策下，公益房東要如何挑選租賃業者~
特別將網友問題分成以下分成三個部份來說明：
１．公益出租人VS社宅房東？
２．個人租賃住宅包租代管？
３．社會住宅包租代管？
Q1.公益出租人VS社宅房東？
A：政府擴大租金補貼方案，房東有兩個角色，一個是公益出租人，一個是社宅房東。公益出租人是指房東將房屋出租給符合租金補貼申請資格的房客；社會住宅房東是房東拿出閒置房屋，會有配合的包租代管業者，來安排相關房務管理人員協助一切租賃事宜。
Q2.個人租賃住宅包租代管？
A：
包租：租賃住宅服務業(以下稱業者)與房東簽訂包租約後，以二房東角色，將住宅轉租給房客，業者負責管理房子。
代管：業者協助房東出租住宅給房客，由房東與房客簽訂租約，業者負責管理房子。
挑選業者時，可上內政部網站https://reurl.cc/1v52xW查詢租賃住宅服務業基本資料，還可查租賃管理人員證書資料，確保從業人員通過訓練及測驗，能提供安全專業服務。
另外，合法的租賃住宅服務業者，必須具備租賃住宅服務業登記證及租賃住宅服務業識別標誌。業者更應於營業處所明顯之處及其網站，揭示租賃住宅服務業登記證、同業公會會員證書、租賃住宅管理人員證書、合法租賃住宅服務業識別標誌，房東可以檢查現場有沒有這些文件。
公益房東想避免踩雷，就要仔細停看聽！
與代管業者面談時，要注意業者的收費方式，有些採固定收費，有些則採按比例收費，在簽約前，要確認業者的收費方式是否符合自己的預算。
再來代管範圍很廣，從房屋管理、租賃服務到修繕服務等，看哪些符合自身需求。最後，雙方要約定好溝通、聯繫方式，避免有問題時卻找不到業者，這些合約、收據等文件，房東更要妥善保管，以保障自身權益。
Q3.社會住宅包租代管？
A：業者將住宅轉租給一定所得以下或弱勢者，業者負責轉租或管理。
政府也貼心整理第四期社會住宅包租代管聯絡資訊：https://reurl.cc/dnMxbg有房屋出租或承租住宅需求的民眾，可上網查詢新北市政府城鄉發展局網站https://www.planning.ntpc.gov.tw/詢問。
案例說明：
陳阿姨成為公益出租人後，委託包租業者處理租屋事宜。
有房客經由包租業者介紹陳阿姨這間房，便與包租業者訂一年合約和預付一年租金並約定搬入日期。但沒想到在簽約後，房客得知親戚家有多一間房間可住所以想退租，房客認為因為自己還沒有入住，想立即終止租約並拿回已預繳租金。陳阿姨認為房客既然已經支付一年租金，就應該履行一年租屋義務，因此陳阿姨與房客雙方認知不同導致糾紛！
張惠山表示，此案因代租業者協助簽約時，契約中有載明房客提前終止租約需支付違約金，所以房東可要求房客要求給付違約金，但租賃定型化契約有規範，房客只要提前一個月告知房東無法承租事實即可協議退租。
另外，租賃定型化契約也規範房客違約不租，違約金不得超過二個月租金規定，所以房東只能依照定型化契約規範跟房客最高請求二個月租金賠償。
後經由包租業者居間協調，房東陳阿姨體貼年輕人生活不易，願意僅收一個象徵性紅包後返還房客預繳租金部分結案。
感謝新北市租賃住宅服務商業同業公會首席副理事張惠山知識分享https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607
