賣厝阿明/公益房東這樣選租賃業者才對

新北市租賃公會副理事張惠山(右)。 圖/張惠山提供
新北市租賃公會副理事張惠山(右)。 圖/張惠山提供

社團網友省吃儉用買了兩間小套房,想當開心包租婆,想不到多年來遇到各種形態房客,還曾經碰到不肖代租業者,不但未把關房客素質,甚至拿房客押金跑掉,網友不禁在買房社團發問,想做一個人人羨慕的包租婆,到底要怎麼做才安全呢?

這個單元阿明邀請新北市租賃公會副理事張惠山跟大家說明,在現行政府社會宅包租代管優民政策下,公益房東要如何挑選租賃業者~

特別將網友問題分成以下分成三個部份來說明:

1.公益出租人VS社宅房東?

2.個人租賃住宅包租代管?

3.社會住宅包租代管?

Q1.公益出租人VS社宅房東?

A:政府擴大租金補貼方案,房東有兩個角色,一個是公益出租人,一個是社宅房東。公益出租人是指房東將房屋出租給符合租金補貼申請資格的房客;社會住宅房東是房東拿出閒置房屋,會有配合的包租代管業者,來安排相關房務管理人員協助一切租賃事宜。

Q2.個人租賃住宅包租代管?

A:

包租:租賃住宅服務業(以下稱業者)與房東簽訂包租約後,以二房東角色,將住宅轉租給房客,業者負責管理房子。

代管:業者協助房東出租住宅給房客,由房東與房客簽訂租約,業者負責管理房子。

挑選業者時,可上內政部網站https://reurl.cc/1v52xW查詢租賃住宅服務業基本資料,還可查租賃管理人員證書資料,確保從業人員通過訓練及測驗,能提供安全專業服務。

另外,合法的租賃住宅服務業者,必須具備租賃住宅服務業登記證及租賃住宅服務業識別標誌。業者更應於營業處所明顯之處及其網站,揭示租賃住宅服務業登記證、同業公會會員證書、租賃住宅管理人員證書、合法租賃住宅服務業識別標誌,房東可以檢查現場有沒有這些文件。

公益房東想避免踩雷,就要仔細停看聽!

與代管業者面談時,要注意業者的收費方式,有些採固定收費,有些則採按比例收費,在簽約前,要確認業者的收費方式是否符合自己的預算。

再來代管範圍很廣,從房屋管理、租賃服務到修繕服務等,看哪些符合自身需求。最後,雙方要約定好溝通、聯繫方式,避免有問題時卻找不到業者,這些合約、收據等文件,房東更要妥善保管,以保障自身權益。

Q3.社會住宅包租代管?

A:業者將住宅轉租給一定所得以下或弱勢者,業者負責轉租或管理。

政府也貼心整理第四期社會住宅包租代管聯絡資訊:https://reurl.cc/dnMxbg有房屋出租或承租住宅需求的民眾,可上網查詢新北市政府城鄉發展局網站https://www.planning.ntpc.gov.tw/詢問。

案例說明:

陳阿姨成為公益出租人後,委託包租業者處理租屋事宜。

有房客經由包租業者介紹陳阿姨這間房,便與包租業者訂一年合約和預付一年租金並約定搬入日期。但沒想到在簽約後,房客得知親戚家有多一間房間可住所以想退租,房客認為因為自己還沒有入住,想立即終止租約並拿回已預繳租金。陳阿姨認為房客既然已經支付一年租金,就應該履行一年租屋義務,因此陳阿姨與房客雙方認知不同導致糾紛!

張惠山表示,此案因代租業者協助簽約時,契約中有載明房客提前終止租約需支付違約金,所以房東可要求房客要求給付違約金,但租賃定型化契約有規範,房客只要提前一個月告知房東無法承租事實即可協議退租。

另外,租賃定型化契約也規範房客違約不租,違約金不得超過二個月租金規定,所以房東只能依照定型化契約規範跟房客最高請求二個月租金賠償。

後經由包租業者居間協調,房東陳阿姨體貼年輕人生活不易,願意僅收一個象徵性紅包後返還房客預繳租金部分結案。

感謝新北市租賃住宅服務商業同業公會首席副理事張惠山知識分享https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607

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