賣厝阿明/把房子送給孩子 聰明做好稅務規劃

不動產獨立品牌聯盟馬懷昇執行長(右)。 圖/馬懷昇提供
不動產獨立品牌聯盟馬懷昇執行長(右)。 圖/馬懷昇提供

在迅速變遷的不動產市場中,年輕人要能有屬於自己的房子大多都有家長們幫忙,然而天下父母心,在有些經濟狀況較不錯的家庭,爸媽早有先見之明的置產,當子女到達一定年紀時將房子移交給孩子,但是在移轉的過程就會面臨到稅務的問題。

自房地合一2.0上路後,依其贈與淨額級距,所需繳納之贈與稅的稅率為10%~20%,不動產的價值動輒數百萬到數千萬,在稅率調整的情況下,直接贈與的稅額將會是一筆不小的支出,因此如何能在國家提供的稅制基準下,透過良好的稅務規劃讓民眾繳納合理的稅賦,當個誠實納稅的好國民呢?

本文賣厝阿明邀請來不動產獨立品牌聯盟馬懷昇執行長來為大家的財務做個聰明的規畫建議。

馬懷昇執行長詳細解說,如果想將已持有的房子留給孩子,可以用兩種方式,一種是贈與,另一種則是買賣,當直接做贈與產生出來的稅額跟買賣交易產生的稅額,大部分的稅率比較為贈與稅>房產交易所得稅,故大多房產交易所得稅仍然是負擔最低的稅率,再來才是贈與稅。

方法一:妥善運用每年移轉244萬免稅贈與額度

法定的贈與免稅額是244萬,且按年計算,也就是說每年贈與人(給錢者)只要在免稅額度的範圍內,移轉財產給受贈人(收錢者)就可享免贈與稅。但要注意244萬元贈與免稅額的計算,是以「贈與人」角度去計算贈與出去的總金額,簡單來說,給錢的人在一整年度所有贈與出去的額度在244萬內做計算。

馬執行長舉例說明:小馬生有1位兒子,小馬跟太太在2023年分別贈與244萬到孩子名下,該年度兒子共收到488萬,這種情況是符合免稅額度內,2024年小馬跟太太再生1名女兒,這一年小馬贈與給兒子244萬,太太則贈與給女兒244萬,這樣也有符合在贈與的免稅額度內;但,若小馬跟太太分別都贈與給兩位孩子各244萬,兒子跟女兒都各收到488萬,這種情況小馬跟太太都超出了當年度的贈與額度唷!

執行長補充:財政部加碼嫁妝限額免稅,若父母各自在子女結婚的贈與(結婚日前後6個月以內)可以加碼100萬元以下財務,可免予課徵贈與稅。

而使用免稅額度贈與方式最大的缺點是,如果移轉的物件總價太高,例如:房屋總價為8800萬,要完全移轉就得用36年的時間完成,這段期間會有的未知數太多,難保法令修改或大環境都有可能會有改變,並且計算土地增值稅和每次移轉財產的手續費計算下來,能省下來的錢就會變少了。因此,建議民眾還是要以自身實際的情況去了解清楚,才能做出最佳的規劃。

阿明也提醒民眾,雖然法律有規定二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與,但子女能夠提出本身財力證明足以負擔買賣,而且所支付的價款不是由父母貸與所得,或父母提供擔保向他人借得的話,就可以例外。

方法二:使用自住增值稅率課徵(注意!如果銀行需要保證人,父母不可為之)

如果子女自身工作狀況與財力條件良好,不包含父母贈與的部分,那就可以直接向銀行貸款,再來跟父母買房子,只要是有設立戶籍在內,且沒有出租、營業使用的狀況,就可適用自住增值稅率10%來降低增值稅額,那麼透過買賣方式被課徵的就是財產交易所得稅,財產交易所得稅相較直接贈與給小孩所課徵的贈與稅較少,這也是一種合理繳稅的聰明規劃唷!

最後馬懷昇執行長也提醒民眾,將房產轉移給孩子後,孩子若在短期將房產售出,會被視為投資客賣房需繳重稅喔!若是出售105年以後取得的不動產,就要依照出售的市價(減去)原始取得成本及費用去計算出房產交易所得,再按照房地合一2.0稅制以持有年限課徵15~45%的房地合一稅;若出售的不動產是由贈與取得的,交易成本就是受贈時的房屋評定現值及土地公告現值的總額,因此若要藉由贈與移轉物件,另一方面也要考量未來房產出售時會需要負擔的稅負。

非常感謝不動產獨立品牌聯盟馬懷昇執行長的知識分享

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