賣厝阿明／買房菜鳥補習班「房事辭典」-商業區

（賣厝電視台播報）

【高雄市橋頭區造鎮計劃，總面積達2100公頃，預計開發為住宅區，計劃人口約26萬人……】

（花小妞轉頭向阿明詢問）

花小妞：「為什麼要特地規劃住宅區出來，讓地區自由發展不好嗎？」

阿明：「當然囉，有計劃性地規劃可以讓住宅區居住生活品質更好呀！」

花小妞：「生活品質會更好嗎？所以是把居住的人群集中在一起嗎？」

阿明：「不只這麼簡單喔~規畫土地分區可是很重要的工程呢！要考量許多方面」

這個單元我們邀請台中買房專家賴卉蓁跟網友分享，一般來說：土地使用分區的簡稱，是都市計畫範圍內土地，依使用目的與需要的不同，劃定各種不同用途的分區，賦予各區不同的使用性質，以維護良好居住環境。

內容：

都市計畫法第三章的土地使用分區管制第32條規範，都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。

都市土地使用分區的核心目的是管理城市內不同區域的土地用途，確保城市發展有秩序。包括確保土地使用價值、協調發展、保持城市美觀、確保安全和健康。如果沒有明確的分區計劃，城市可能變得混亂、無秩序，失去價值。因此，土地分區計劃對城市的可持續發展非常重要。

一、土地分區說明

都市計畫法第三章第32條規範：都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。

1.住宅區：為保護居住環境，限制土地及建築物使用，以確保居住的寧靜、安全和衛生。

2.商業區：為促進商業發展，限制土地及建築物使用，以確保商業的便利。

3.工業區：為促進工業發展，以供工業使用為主，並對危險性及公害工廠進行特別指定。

4.其他使用區：包括行政、文教、風景等區域，主要供應特定目的的土地及建築物使用。

5.特定專用區：內土地及建築物不得違反特定用途的使用，強調特定專用區的使用限制。

二、土地分區用途

1.規劃土地使用性質與強度，土地最適利用。

2.確保土地有計畫發展，防止過度利用。

3.有效控制人口分布與發展密度。

4.穩定房地產價格。

5.創造寧適之居住環境。

6.維持環境生活品質。

7.美化都市景觀。

8.控制公共設施正常使用量。

9.保存文化、歷史、自然景觀等公共資產。

三、補充說明

1.土地使用分區管制由政府主導，對區域內土地進行全面性、同時性之分區管制，較為僵硬無彈性。

2.一般來說，除了比較常見的住宅區、商業區外，各縣市也會自己制定符合期望跟需求的分區型態，像是依照「 臺北市土地使用分區管制自治條例 」就設有行政區、文教區、風景區、農業區、河川區等。

感謝台中買房專家賴卉蓁 知識分享

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