發哥好宅在線談/違章建築重建後空間變小?!民眾更應該注意的是…

▌違章建築不符合原建築設計,且可能影響居住之安全,並不適用《危老條例》所指之合法建築物。
▌違章建築不符合原建築設計,且可能影響居住之安全,並不適用《危老條例》所指之合法建築物。

違章建築一直是城市不安全的一大隱憂,政府為了提升台灣良好的居住安全品質,一直倡導大家不要在房屋上做額外的違建工程,儘量讓每個建築按照技術法規去檢討、申請,以改善台灣整體建築品質、居住安全及生活品質。

以前在房市飆漲的年代,為了增加使用面積,在寸土寸金的雙北地區出現不少違建,包括頂樓增建、一樓空地占用、陽台外推等,但這些做法是有違背建築的安全,尤其是在地震發生頻繁的台灣,一旦發生地震,整棟建築都會受影響,民眾存著僥倖心態讓風險將長伴左右,其效益再大也必須考量其風險,不得不注意!

常有民眾來詢問,原居住建築物進行重建時,這些額外增加的空間是否可以一併參與重建呢?

「違章建築」係指建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,但卻違法擅自建築之建築物。簡而言之,沒有取得建造及使用執照的建物,都屬於違建。

在台灣時常可以看到老舊公寓頂樓增建、一樓空地擴增使用,甚至是占用他人土地的違章建築,在參與重建時,有些民眾會認為自己過去因為違建而得到更大的使用面積,重建後應該也要繼續保有,但是這些增建、占用並非合法的建物,根據「都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)」中,需為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且符合危險老舊之合法建築物,才符合危老條例的適用對象。

然而,這些違建建物面積是沒有辦法視為地主原持有面積來進行重建前的價值估算的。因此在危老整合過程中,經常發生頂樓或是一樓的地主不願意參與重建的狀況,原因大多在於,地主認為重建對自己本身並沒有更好,重建後的使用面積反而減少了!卻導致忽略了違建本身會造成環境、建物安全及公共安全的負面影響,例如頂樓違建經常發生電線走火引發火災等。

若是進行都更重建,在處理由直轄市、縣(市)主管機關認定占有他人土地之「舊違章」建築戶時(新違章是即時強制拆除),依都市更新事業計畫報核前之實測面積可以給予獎勵容積,且每戶不得超過最近一次行政院主計總處人口及住宅普查報告各該直轄市、縣(市)平均每戶住宅樓地板面積,其獎勵額度以基準容積百分之二十為上限。而公有土地上之舊違章建築戶,如經協議納入都市更新事業計畫處理,並給付管理機關使用補償金等相關費用後,管理機關得與該舊違章建築戶達成訴訟上之和解。

違章建築非經主管建築機關審查許可並發給建築使用執照的合法建築物,地主在參與重建時,不能將違建比照合法建築物辦理,或期許能夠獲得跟合法建物一樣的價值,如遇到此種情況時,建議地主可以尋找有經驗的專業團隊協助處理,就目前相關重建趨勢而言,地主大多了解頂樓及其他違建不能參與重建分配,針對本身違建的部分比較可以接受合理之補償,重建目的在於改善原本不安全的老舊建築,應積極參與重建,讓原本的老屋重新創造新價值,並住進更安全、舒適的房屋中喔!

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