賣厝阿明/正確觀念之房仲服務買方篇 7大關鍵報你知

買房示意圖。圖/ingimage
買房示意圖。圖/ingimage

根據內政部統計數據顯示,2022年整年度台灣全國房市交易量約為31.8萬棟,在如此龐大成交量之下,房地產仲介業者的服務顯得尤為重要,這篇特別針對第一次購屋,沒有房地產相關專業知識的新手。

讓我們一起來持續探討房仲服務買方時,應該具有的觀念。要如何恰如其分的服務買方,阿明羅列房仲服務買方七大關鍵,一起來看看吧!

1,清楚掌握客戶需求,善盡市場價格/屋況/環境/產權等調查與告知義務

在買方開始委託房仲尋找心儀物件時,業者應先瞭解客戶需求進而建議客戶的需求基礎,嘗試提供相關房源推薦,包含區域的價格、市場的趨勢等,

(此時房仲須瞭解周邊環境的狀態及房屋本身的產權是否明確),

這樣的作法除了可以幫助客戶做第一手篩選,也能更進一步瞭解市場物件現況,掌握到客戶心目中確切的需求,有助於替客戶尋找到真正適合的物件。

2,協助買方用合理價格買到最適合買方的物件

在掌握到買方需求後,房仲需協助買方溝通協調出合理價格區間,

身為一位房仲同時也需具有良好的溝通能力,尊重買方的意願,並充分瞭解其需求。切記不要亂槍打鳥,隨意提供與買方需求完全不相關物件反而會給人較不專業的印象,效果因而大打折扣。根據每位客戶的實際需求,提供客製化服務才是王道。

3,詳細告知要約書與斡旋金差異

當買方有意願購屋時,房仲常會以「斡旋金」或「要約書」來請買方表示出買屋誠意,但身為專業的房仲務必須先告知買方這兩者之間的差異,以利消費者做選擇。

根據消費者保護處定義:

1. 斡旋金:買方若透過房屋仲介業者購買房屋,當買方看上某間房屋,但出價和賣方開價有差距時,房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用,當賣方同意買方之出價時,該價款即轉為定金,雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據,都算是「斡旋金」。

2. 要約書:「要約書」是買方不給付斡旋金,而將記載購買房屋意思表示之文書,交由仲介業者向賣方進行磋商,當賣方同意買方之要約內容時,雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。

簡單來說,斡旋金是先付一筆金額以利房仲跟賣方洽談,確定購買意願後即轉為定金。而要約書是不用付一筆金額,以文書內容跟賣方進行磋商。

一般斡旋金大多都會落在5-10萬元不等,若是雙方未達成交易,此筆費用需全數退回,不得扣除服務費。因房屋買賣金額甚大,不管是在簽立斡旋書或要約書前,皆應審慎評估房屋土地謄本、不動產現況,買方確認無誤後再簽訂。

4,告知買方需準備的文件及流程

多數買方在非不動產專業及身為首購族的狀態之下,會不清楚實際買房的流程。此時身為房仲就可先告知買方接下來的流程,以利雙方對於流程及準備的文件有所準備,加速溝通。

買房六大流程:

 付定:經過議價後確認購買房屋時,買方需先在簽約前支付一定比例的定金給房仲,約為總價的2-5%。務必告知客戶需要留存定金收據,且主動確認是否有不動產經紀人簽章。

 簽約:簽約時須主動告知買方準備個人身分證、印章、簽約金,如果買方有貸款需求,買方須提供基礎財務證明。

確認雙方身分後,開始簽屬合約書。也須告知買方合約書內容包含土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費及貸款約定、相關的違約處罰、房地點交及其他約定事項等。買方在簽約時支付頭期款給賣方(或是履保銀行)。

 用印:在這階段須告知買方準備身分證、印鑑證明、用印款、行政規費,並請代書協助買方尋找貸款銀行。此階段預計工作時間會落在7-15個工作天。

 完稅:在收到稅捐單位核發的稅單後,代書會通知買賣雙方時間內繳交契稅及增值稅,並於簽收完稅款後進行過戶及設定手續。並告知買方預計工作天,一般約為7-14個工作天左右。

 過戶:一般在過戶階段,買方會需要簽訂貸款契約,繳交代書費、登記規費,此時會需要的東西包含印章、身分證明相關文件(戶籍謄本或戶口名簿)。以利申請過戶。

 交屋:交屋時買方需要繳交頭期尾款,文件點交及房屋點交後正式移交房屋,此時買方會拿取權狀及鑰匙。

以現在交易程序來說尾款部分會直接進履保帳戶,待過戶過程都無誤後,再撥款給賣方。簽約工作時間預計需要5-7個工作天。

5,善盡誠實服務義務,不製造很多客戶搶買假象

身為一位優良的房仲應確保自身隨時保持良好的職業操守,善盡誠實服務義務,保障客戶的利益及隱私,不製造假象來誤導客戶,遵循行業規範及法規。

6,不可以配合投資客,製造虛假屋況與價格資訊

誠信服務不只包含銷售手法的誠信,同時也須將實際屋況傳達給買家,不刻意隱瞞,如果因為刻意隱瞞,導致消費者在不清楚狀態之下購買,以後發生糾紛,房仲也會被依個案狀態究責處理,一般來說會透過民法、公平交易法以及不動產經紀業管理條例等,由主管機關監督與裁處。

同樣地,買賣成交行情價格資訊也需一併詳實調查告知買方,切記,別因配合投資客手法快速成交,選擇性提供誤導賣方家格與屋況資訊,失了自己的誠信度可就不好了。

7,加強自身專業服務技能,用知識與經驗保護消費者權益

一位房仲專業與否、誠信與否都與其事業發展息息相關,須不斷地進修,加強專業服務技能,用知識與經驗保護消費者權益,幫助客戶同時也讓自身專業價值不斷提升,案源才會源源不絕喔。

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