賣厝阿明／平均地權條例宣講列車 嘉義市解密

有鑒於目前公告平均地權條例修正法案將於7月1日正式上路。

嘉義市政府地政處於112年05月25日於長青園活動中心，舉辦200+人參與地政人員講習暨平權地權條例修正與不動產交易安全訓練講座。

此次講座特別邀請買房第三方知識平台，賣厝阿明本尊現身講演，總計3個小時，授課內容包含臺灣厝買賣演化史、實價登錄2.0、平均地權條例修正、不動產經紀業執行業務需注意。

與會學員感謝嘉義市政府地政處用心，將生硬的房地產主題變得那麼生動有趣~

《平均地權條例》在今年2023年1月10日三讀通過，接連催生5月的子法內容，讓整個修正內容更加完善，目前公告平均地權條例修正法案將於7月1日正式上路。

講座開始前，嘉義市地政處 陳光興 處長，特別親臨現場跟與座來賓分享，嘉義市東/西二區未來可期的繁榮與發展計劃。

針對平均地權修正條例七月一日即將上路部分，

我們整理以下幾個大方向跟讀者分享

重點一：換約轉售有門檻

重點二：重罰炒作行為

重點三：建立檢舉獎金制度

重點四：新增管制私法人購屋

重點五：預售屋解約要登錄

▌重點一：換約轉售有門檻

在平均地權條例的規範下，以後想再轉讓預售屋或新建成屋就沒這麼簡單了。除非是轉讓給「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內的兄弟姐妹」或內政部公告的特殊情形，才可以轉售。

搭配最新出爐的子法，我們可以簡單分類成『審查後可轉售』及『不需申請即可轉售』

Ａ・審查後可轉售（有時間限制）

1.非自願失業超過6個月內未就業，導致無力繳款負擔貸款費用。

2.買受人死亡，繼承人無意保留。

3.共同買受人間的轉售。

4.房屋因災害毀損而不堪居住。

5.本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。

6.本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧。

只要有符合上述情況，經過主管機關審查後是『可以轉售』，但是！

限定『每兩年只能換約一戶』

Ｂ・不需申請即可轉售

1.夫妻、直系血親、二親等以內的旁系血親（如：兄弟姐妹）轉讓

2.簽約後買方死亡，繼承人可以依法繼承換約

3.私法人合併，或解散清算後的財產歸屬，依法承受的換約等

不用經過主管機關申請核准，即可轉售，也不限兩年一次。

只要不屬於上述兩大情況，建商是不可以同意或協助契約轉讓或轉售，違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

加大力度限制預售屋轉單的行為，讓真正有買房居住需求的人可以避開買到被炒作後的高額房價。

▌重點二：重罰炒作行為

部份建商會利用內部關係相互買賣，製造建案的成交量很大，或是用其他行為影響不動產交易的價格或秩序，讓房價呈現上升狀態，都是會按交易戶(棟、筆)數處罰，『一戶一罰』100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，是可以連續處罰。

▌重點三：建立檢舉獎金制度

但凡有「價登錄逾期或不實申報」、「違反禁止紅單轉售規定」、「違反限制換約規」或是「違反禁止炒作規定」被發現檢舉，檢舉人是會有獎金的。

檢舉人將要將具有違規的人、事、時、地、物等『具體事證』證據送到縣市政府檢舉，檢舉獎金比率為實收罰鍰的30%，每案獎金不超過新台幣1,000萬元。

▌重點四：新增管制私法人購屋

根據《平均地權條例》第79條之1第1項公告內容，私法人購買住宅上也受到管制，搭配最新公告的子法，可以分成『9項免經許可』及『6項需經許可』情形，有條件的購屋。

Ａ・9項『免經許可』

1.國公營事業或受政府捐助之財團法人，Ex.台糖或財團法人法律扶助基金會受政府捐助的財團法人

2.買受不良債權擔保品或政府公開標售的住宅，例如AMC、台灣經連。

3.參與法院拍賣買受房屋（法拍屋）

4.經紀業買受瑕疵物件（賣方買回海砂屋或凶宅等有瑕疵物件）

5.買受文化資產保護法的私有古蹟

6.優先購買權如土地法第43-1共有人之間優先購買

7.都市更新

8.危老重建

9.合建

Ｂ・6項『需經許可』

1.供宿舍使用，但不可以超過員工人數

2.要在同一個建案有5戶以上的成屋且供出租使用。

3.衛福機構場所使用，如：長照機構等

4.合作社買受住宅，提供給社員共同使用

5.合建、實施或參與都更危老

6.其他經內政部公告之用途

需經許可取得的住宅，5年內一律『不可以』辦理移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。

事實上在房地合一稅2.0版實行後，越來越少法人購買住宅，這項限制比較大程度會影響到高價豪宅的市場，短期可能會出現一小波豪宅成交潮，但長期可能會導致豪宅買氣量縮。

▌重點五：預售屋解約要登錄

針對預售屋還有最後一項規定，假設在預售期間，不想買了想向建商提出解約程序，建商要在30日內申報並登錄資訊，登錄價格不實同樣也會按照戶棟處3萬到15萬元罰鍰。

政府單位考量到，很有可能會有透過解約方式，變成轉讓給第三人，訂立申報實價登錄制度，讓預售屋交易市場更加透明。

嘉義市政府地價科趙敏妗科長提醒大家，此次平均地權修法影響範圍包含預售屋、新成屋和中古屋三部分，尤其是『預售屋市場』。如果你是屬於自住客，基本上是不會影響到。

但是，像投資客、炒房團、代銷或是仲介業者，都會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項修法內容管制。

未來房地產市場會是以剛需自住客為主，抑制投資客短線炒作房價，健全房市的供需機制。而預售建案的銷售期會變得比以往更長，大大影響建商在設計規劃自己的物件要更符合市場需求，甚至有可能會影響到部分利用高槓桿操作的中小型建商，會面臨資金週轉問題，甚至出現交屋困難爛尾樓的情形。

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