賣厝阿明/預售屋實價登錄要注意 專家告訴你3要點

遠見房屋謝濱展店長。 圖/遠見房屋
遠見房屋謝濱展店長。 圖/遠見房屋

大部分的人會以為實價登錄只有買新成屋或中古屋才會看到,預售屋可以參考的資料相對有限。

NO!NO!NO!阿明告訴各位事實上在110年7月1日就有上路實價登錄2.0,預售屋買賣申報的實價登錄更快速更透明,如果你是有規劃要買預售屋的朋友,恭喜你!這篇請大力的服用下去,究竟預售屋實價登錄新制舊制差在哪?哪些情況的交易是排出在外的?

今天會拆成三大部分來說給各位聽!

1.實價登錄2.0 預售屋甘無差?—

2.預售屋實價登錄新制vs.舊制 —

3.7種狀況實登資料不揭露

▌實價登錄2.0 預售屋甘無差?

根據最新在110年7月1日施行的實價登錄2.0新制,有特別規定預售屋在簽訂買賣契約日的30天內,要向政府單位申報成交價格等相關資訊。建案資訊及定型化契約也要在開始銷售之前,請地方政府備查。

另外,除了規定預售屋成交要即時性在30天內申報完畢,同時也規定申報實價登錄的同時要完整且詳細地揭露交易的地號及門牌資訊,最遠會追溯到2012年8月的成交紀錄,讓資訊更透明。

▌預售屋實價登錄新制vs.舊制

由於實價登錄2.0是在行政院公告110年7月1日施行,可以從日期可以區分你的案件是適用「新制」或是「舊制」

A‧新制

只要是在110年7月1日後簽訂的買賣契約,適用新制的規定。

銷售預售屋者(包括建商、自售預售屋或委託經紀業代銷成交者)就是申報義務人,要在跟買方簽定預售屋買賣契約當天往後起算『30天內』,完成成交資訊申報登錄,申報後約40天後之揭露期可查詢到。

B‧舊制

在實價登錄2.0上路前,即110年6月30日前簽訂買賣契約者,會由不動產代銷業者為申報義務人,在委託代銷契約屆滿或終止30日內,完成交資訊申報登錄。

也就是說,只要代銷沒有將物件全數賣出,實價登錄就會找不到你買的物件資訊。

遠見房屋-謝濱展店長表示,新制舊制的差異在於,新制要在簽定買賣契約起算的30天內申報完畢,以防在前定買賣契約到申報之間,發生合約做假、哄抬價格,事後再解約的狀況。

只要有未按照規定時間申報,或是申報的價格不實,可按戶(棟)處3至15萬元罰鍰,經2次處罰仍未改正者,並可加重按次處30至100萬元罰鍰。

PS除了罰錢之外,還可能會涉及到 《刑法》第210條「偽造文書罪」、第215條「業務上登載不實罪」、第214條「使公務員登載不實罪」、甚至第339-4條「加重詐欺罪」等,最高可處7年以下有期徒刑。

▌7種狀況實登資料不揭露

政府設置實價登錄的出發點,是為了讓房市買賣交易資訊透明,但就怕有心人士,將實價登錄變成炒作的工具之一,一看到同路段有高價出現,就跟著哄抬價格。所以內政部也特別訂定「揭露原則」,有符合下列7種情況的案件,是不會在實價登錄上找到資訊的:

(1)單價過高或過低案件,假如不具市場參考價值者,不予揭露,實價登錄成交價前10%以及後10%售價不公布,避免行情攀升過快。

(2)總價為0之案件,不予揭露。

(3)特殊案件的交易,舉凡親友、員工間的交易、毛胚屋,到建商與地主合建案、借名登記返還、受債權債務關係影響或債務抵償、雙方合意(法院判決)解除契約、塔位/墓園等案件,這種非屬一般正常交易者不予揭露。

(4)土地及建物分件登記之買賣案件,如申報人未依規定將土地及建物合併申報者,不予揭露。

(5)連件買賣案件若總價無法拆分,應合併申報於1件中,其餘案件不予揭露。

(6)經檢舉尚在調查之案件,不予揭露。

(7)其他申報內容有疑義案件,不予揭露。

就有案例是有買新成屋,但上網確認實價登錄,遲遲沒有看到自己的物件被登出來,才發現原來自己買的是該地段最貴的物件。阿明建議大家,在買房出手前,記得點開實價登錄網站刷一下同地段或該區域的房價大約落在哪個區段,也可以結合各大房仲網站或是其他相關的實價資料,多方比對,才能精準出手,不會變成大盤子買在最高點。

補充說明:解約出售

原預售屋契約解除後,由銷售預售屋者與第三人另簽訂預售契約,原已申報登錄案件不用撤銷,但需重新申報登錄。

感謝 遠見房屋-謝濱展 店長 知識分享

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