賣厝阿明／出租房有營業登記，要注意哪些稅務問題呢？

阿嘉一直以來都是把房子出租給一般人，最近卻有一家公司找上他，希望能把整棟房子都承租下來，做為公司營業的地點。

阿嘉一聽能把整棟樓都租出去，當下立即答應了該公司的請求，不過由於他是第一次租給公司，有許多的細節都並不熟悉。

有許多的名詞更是讓他一頭霧水，什麼「租金是否要實拿」、「租金扣繳」、「補充保費」等等。

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出租自住房屋和出租店面所要繳交的稅金差別其實挺大的，若是有出租店面的打算可要先研究一下其中區別，才不會到時手忙腳亂的。

今天阿明就要來為大家講解，房客若要做營業登記，房東該注意哪些稅務問題喔！

詳細解答：

一、房屋稅變成3%（其他住家用→營業用）

原本房東將房子出租給一般自住房客，每年要繳交的房屋稅為1.5% ~ 3.6%（依各縣市規定，各有不同，台北市為2.4%），若是房客做營業登記的話，那房東的房子則變為營業用房屋，一年要繳3%的房屋稅。

二、每月必須扣繳租金（預繳所得稅、補充保費）

1、預繳租賃所得稅

房東將房子出租給「公司法人」的話，房客有「義務」將每個月的租金「預先扣繳」10%的租賃所得稅，在扣繳的10日內將稅金繳交給稅務機關，並在隔年一月底前備好一整年的扣繳憑單，再申報給稅務機關查核。（一般租客不用）

另外依稅法規定，每次的「應扣繳稅額大於或等於」2000元的話，才需預先扣繳租金，也就是說「租金大於或等於」20000元的話，才需進行扣繳的動作（境外居住房東，租金大於或等於10000元，才需扣繳）。

扣繳的稅率會依房東居住在哪有所不同：

房東為中華民國境內居住之個人→租金x扣繳稅率10%

房東為非中華民國境內居住之個人→租金x扣繳稅率20%

預先扣繳的租賃所得稅會在隔年5月份，房東申報個人綜合所得稅時，依房東所需繳交的綜所稅「多退少補」。舉例來說，若一整年的扣繳金額為36000元，而房東僅需繳交30000元的租金所得稅的話，那政府就會退還6000元給房東。

說完了扣繳租金的基本概念，阿明再補充幾件事：

→如果租金低於一般市場行情或是為無償出租給公司使用的話，國稅局可以依照當地一般租金標準，來計算房東收入，房東也必須以此來申報所得稅。

→無償出租需雙方簽訂無償使用同意書、找二位證人作證，以及到法院做公證才算數。

→若租金不是“月繳“而是“年繳“的話，房東需在收到租金的隔年，就申報所有租金的所得稅，例如，收到二年的租金，就需在隔年全部申報。

2、補充保費

為了做健保永續發展，根據二代健保的規定，如果房東出租房屋給公司法人，每個月的租金「大於或等於」20000元的話，就需在隔月的月底之前繳2.11%的補充保費給健保局，另外房東若是外國人，因為沒有健保身份，所以不需繳交二代健保。

3、承租人為納稅義務人

以上的稅金和保費如果沒有繳交的話，懲罰的都是「房客」而非「房東」，所以一般來說繳納稅賦和計算稅金，都是由房客去處理的，房客需自行上網申報應繳稅額。

4、未繳納稅款的罰鍰

租賃所得稅：根據《所得稅法》第114條的規定，未依法繳交應納稅金最高可處以三倍以下之罰鍰，若超過規定期限未繳納稅金者，每超過二天加徵百分之一滯納金。

補充保費：依《健保法》第85條的規定，未依規定繳交保費，按扣繳金額處一倍之罰鍰，未於規定限期內補繳，最高可處三倍之罰鍰。

三、「實拿」的意思

以上說了那麼多，其實都是要告訴新手房東，若是要租給公司法人的話，每個月的租金就得扣掉「預繳所得稅」和「補充保費」。

不過大部份的房東都不樂意收到扣繳後的租金，所以在出租時都會告訴房客要「實拿」多少錢，而稅金的部份，就由房客額外支出。

舉例來說，若房東一個月的租金是40000元的話，在扣掉稅金之後，房東實際拿到的錢是35156元；房東若要求每個月「實拿」40000元的話，房客的每月支出即為45511元。

註：實拿租金/（1-10%租金扣繳-2.11%補充保費）=含稅租金

房東在申報所得稅的時候，要注意不是拿「實拿租金」來申報，而是用「含稅租金」來申報。理由是根據國稅局的規定，房客代房東負擔之扣繳稅款及補充保費視同租金，房東在申報所得稅應用「含稅租金」來申報才是正確申報哦！

文章授權來源：《賣厝阿明》官網

影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube

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