房市寒冬...但真有跌價？專家指現在「價量背離」：下一步出現量縮價跌

在限貸令、新青安鬆綁的情況下，台灣目前的房價真的在下跌嗎？知名房仲Zack在Youtube發佈影片，分析台灣房價的現況，針對房價下跌和四次房價大漲進行講解，強調房價上漲主因是熱錢氾濫導致。

房價真的在下跌？

Zack說到，近期建商價格開很高，甚至是天價，他本身不認為房價有跌，但根據最新的數據，對比第一季和第二季，能看出季跌幅是2%左右。

雖然跌得不多，但已經沒有再上漲了，但大家其實都沒什麼感覺，因為2%實在太少了。買房地產關注的東西其實不是價格，而是要看「量」，一旦沒有量，價格就會下降。

當成交價還在新高，但量很少時，代表雖然房市非常冷，但還是有少數韭菜去把價格推高，這個就叫做「價量背離」，下一步就是價跌量縮。

現在台灣剛出現價跌量縮的狀況，如果未來房市還這麼好，為什麼建商都在降價讓利？許多建商要求把原物料價格往下降，甚至出現蛋黃區打八折的情形。

Zack舉例，2022年剛進入升息循環時，台北天母就有建商在降價了，說法是體恤年輕人買不起房子所以選擇降價，其實都只是理由而已。

雖然表面沒降價，但建商會透過送裝潢、送家具或其他東西，跟你簽保密協議，這樣就能維持表面上的成交價，但其實已經退了很多給買方。

台灣房價四次大漲

Zack強調，如果建商真的懂房地產，就不會做出降價的行為，看起來台灣過去20年來房價一直在漲，其實是因為經過四次大漲，其原因只有一個，就是「氾濫熱錢，資金太多」。

第一次是發生在2000年初，台灣經歷科技泡沫、SARS，政府先把公股銀行的房貸利率從7%降到2%，一次降了5%的利息。

2004年，扁政府釋放許多刺激房地產的政策，房價因此往上拉。恰好當時彭淮南為了刺激出口，低匯率營造低利率的環境，就會讓熱錢跑出來，房價一直往上升。

2008年金融海嘯，交易量萎縮，又遇到美國第一次QE，一直漲到2014、2015年，進入升息循環的時候。

2020年疫情衝擊，許多人趁著疫情這波買房，造成房價一路大暴漲，理由就是因為美國QE，一直持續到2O22年初進入升息循環，才又降了下來。

為什麼大家都覺得過去20年房價漲？不管是工程師、一般人還是不識字的老伯伯，買房能賺錢，就是因為四波大漲讓錢不斷灌入房地產中，導致價格起來，並不是台灣房地產本來就好。

◎本文內容已獲 超級房仲學院｜Zack 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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