父送兒1200萬宅 這招「神操作」免贈與稅、房地合一稅

示意圖/記者游智文攝影
示意圖/記者游智文攝影

房子移轉給子女,用贈與,可用公告現值計算贈與金額,且有免稅額,可節稅不少,但日後小孩賣掉房子,會面臨巨額房地合一稅。如果用買賣方式,則要子女拿出錢來買,否則會被國稅局認為是假買賣真贈與。

有沒有兩全齊美的方法?資深地政士表示,由父母先贈與現金當頭期款,把房子賣給小孩,小孩另外申請房貸,銀行撥下來的錢交給父親,由小孩繳房貸,父母也可繼續贈與現金幫忙小孩繳房貸,如此就可解決上述問題。

最近就有一個案。正業地政士事所務所所長鄭文在表示,一位民眾想將名下一間房子過戶給30歲兒子,房子市價約1200萬元,房屋評定現值及土地公告現值合計約350萬元。

如果利用跨年贈與給兒子,今年12月31日贈與244萬元,明年1月2日再贈與106萬元(244萬元+106萬元=350萬元),這個房屋就可以順利登記到兒子名下,免繳贈與稅

缺點是未來兒子若以市價1200萬元出售,因公告價值僅350萬,將有850萬元的獲利須課徵房地合一稅。即使自用6年再出售,享受400萬元免稅額、10%優惠稅率,以850萬減400萬再乘10%,仍要繳納45萬元房地合一稅。

這對父子後來協議以1220萬元交易,其中包括2成自備款244萬元,8成銀行貸款976萬元。自備款部分,由於244萬元可視為贈與稅免稅額,可主張免除債務,兒子並不需要付款給爸爸。

至於976萬元房貸部分,銀行核准後直接撥款給爸爸,因有銀行撥款金流,再加上貸款契約書,且兒子對銀行貸款976萬元,有償還能力,經國稅局認定,買賣順利完成。

鄭文在表示,這對父子如此「神操作」,由於買賣取得價格1220萬元,未來兒子即便在二年內房地合一重稅期以市價1200萬元出售,因為沒有獲利,房地合一稅就是0元,既省了贈與稅,也省了未來房地合一稅。

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