央行放寬第二戶房貸 專家：另一道門檻未解 簽約前加註三條款自保

今年九月央行鬆綁第二戶購屋貸款成數至七成，使第4季購屋自住信心逐步回溫，不少民眾摩拳擦掌準備進場簽約。然而，政策雖給予換屋與首購彈性，不過21世紀不動產亞太區暨台灣區總經理王暐傑指出，第一線購屋族卻面臨另一道現實門檻，「銀行受限於放款比率上限與內控限額」，各行庫房貸水位依舊緊俏，不僅審核周期拉長，撥款「大排長龍」，甚至預約至數月後的現象頻傳。

王暐傑表示，買方切勿以為政策鬆綁就等於貸款萬無一失，第4季進場簽約務必落實「三大安全指引」，包括簽約應加註「成數不足解約特約」、並拉長彈性交屋期等，化解銀行作業時間差，避免因核貸延宕陷入違約爭議。

王暐傑指出，政策鬆綁與銀行實務作業存在「時間差」與「額度差」。「政策打開了門，但銀行的水龍頭流量依然受限。許多分行即便願意收件，也受限於每月撥款額度配額，排件可能耗時數周甚至兩個月以上。」

王暐傑強調，目前市場常見買方誤以為自身符合自住資格便能順利借款，未料簽約後送件才發現鑑價成數不如預期或撥款卡關，面臨被賣方沒收高額違約金的風險。

為確保買方資產安全與交易順暢，21世紀不動產建議，購屋族在第4季簽訂買賣契約時，務必與賣方及地政士協商，在契約中白紙黑字加註三大安全指引，包括加註「貸款成數不足解約」特約條款、拉長「完稅與交屋期限」至 2.5～3 個、契約載明「特定利率上限」與多元送件彈性等。

首先，加註「貸款成數不足解約」特約條款，王暐傑指出，合約中清楚載明「若買方經向三家以上銀行申請貸款，核貸成數未達房屋總價之特定比例，且非可歸責於買方個人信用瑕疵時，雙方得無條件合意解除契約，賣方應無息退還已收價金」，建立關鍵停損點。

其次，拉長「完稅與交屋期限」至 2.5～3 個月，王暐傑分析，過去簽約到交屋多落在 30 至 45 天，在當前撥款排隊潮下，極易因銀行作業不及而逾期違約。建議合約中明定拉長作業周期，並約定「如因銀行撥款排程因素致延遲，得按實際撥款進度順延交屋，雙方互不追究遲延責任」。

最後，契約載明「特定利率上限」與多元送件彈性，王暐傑表示，部分銀行因額度吃緊，可能以加碼房貸利率、搭售房貸壽險做為核貸條件。買方應設定可承受的最高利率上限，保留評估是否申貸的自主權。

王暐傑強調，第4季成屋市場已轉為買方市場，賣方與仲介普遍理解目前金融機構的撥款現況。「誠意溝通、白紙黑字載明特約，既是保障買方，也是讓交易能順利走完的定海神針。」

王暐傑提醒，購屋族簽約前先請銀行評估鑑價與核貸額度，落實家庭現金流壓力測試，方能在穩健築底的房市新局中安心成家。

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