實價登錄是今年市場天花板...打8折出價會太扯？專家：100個白眼換省500萬
央行信用管制持續緊縮，房市氣急凍，如今反倒成為首購族爭取讓價空間的絕佳契機。喜劇演員博恩在Podcast節目《博音》中，與房產專家「談判大叔」陳侯勳針對買房出價策略展開對談。
陳侯勳直言，在政策未見鬆綁、全台六都建商與屋主資金壓力沉重的當下，買方絕不能傻傻照著實價登錄開價，今年更應採取「實價登錄直接打八折」作為出價底線，勇敢進場、大膽議價。
陳侯勳透露，目前市場悲觀情緒濃厚，手上甚至掌握了將近700間建商賠錢求售的案子，許多物件在市場上銷售長達半年至一年，滯銷情況日益普遍。
他提醒，房價絕不會坐在家裡等它自己跌，今年看開價2000萬元的物件，只要買方敢出手砍價，極容易逼出屋主的讓步空間，下修至1800萬元甚至更低。
談及實價登錄的參考價值，陳侯勳在節目中點破其中的時效陷阱。
他指出，在沒有成交量的冷卻期，民眾看到的實價登錄可能是半年前的高點，若當時成交每坪100萬元，半年後無人問津，該數字就已不再是基準，而是成了「房價天花板」，絕不能往上加價。
此外，部分建商還會利用內部股東或關係戶以高價預售「定錨」，製造行情持續走高的假象，一般買方極易掉入價格迷思。
究竟新手該如何訂出心中的真實底價？陳侯勳提出一套「簡單粗暴」的實戰出價法：
先將鎖定社區周邊的實價登錄調出，剔除極端高、低值後取平均，接著在今年至明年的市場環境下，「直接把實價登錄的平均價打八折，當成你的底價去談」。
以每坪60萬元的區域行情為例，出價底線就該抓在48萬元。
這番言論讓博恩驚呼「打八折會不會太誇張？」陳侯勳則強調，此舉必然會引來市場雜音或遭屋主翻白眼，但買房最重要的是保障自身血汗錢。
只要建立正確的SOP、維持大量看屋並積極下斡旋，透過持續測試，就能找出受媒體氛圍影響、心態焦慮或急需資金的軟心屋主，「如果換得100個白眼能幫你省下500萬元，這絕對是今年最值得做的功課。」
◎本文獲「談判大叔」陳侯勳 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。
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