爸媽先贈與、小孩後買賣能避稅？地政士點「二親等房產移轉藏地雷」：金流不實恐遭補稅

父母逐年贈與現金給子女，等子女累積資金後，再由子女購買父母名下房屋，是實務上可能採用的財產移轉方式。

財政部也明確說明，父母可運用每年贈與稅免稅額贈與現金給子女，子女取得後可自行投資或置產。

不過，「先贈與、後買賣」並不是一套完成程序就能自動排除贈與稅的公式。二親等以內親屬間房產買賣，國稅局仍會檢視買方財力、實際付款與資金來源，確認整筆交易是否具有真實買賣事實。

重點一、二親等以內買賣 法律原則先以贈與論

依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產買賣，原則上以贈與論。

但買方如果能提出確實支付價款的證明，而且該筆價款不是由出賣人借給買方，也不是由出賣人提供擔保向他人借來，就能依實際買賣事實審查，不必直接以贈與課稅。

常見範圍包括父母與子女的一親等血親，以及祖父母與孫子女、兄弟姊妹等二親等血親。

重點二、國稅局看的不只契約 還要核對實際金流

親屬雙方簽訂正式買賣契約，只能證明雙方有買賣約定，還必須有相符的付款事實。

國稅局實務審查時，可要求提供買賣雙方存摺、帳戶交易紀錄、匯款資料及其他資金證明，確認買方確實支付房屋價款。

因此，契約價格、銀行金流與買方財力必須能彼此對應。

重點三、父母可以逐年贈與 錢要真正成為子女財產

父母運用年度贈與免稅額將現金匯給子女，本身屬合法財產規劃。現金完成贈與後，即成為子女的財產，後續投資收益原則上也歸子女所有。

如果預先贈與的資金只是形式上進入子女帳戶，實際仍由父母控制，或相關資金流程出現異常往返，國稅局仍會依整體交易事實判斷。

北區國稅局也指出，二親等買賣是否涉及資金回流，須依個別契約及實際金流認定。

正式買賣時，子女依契約將房屋價款支付給父母，則屬正常買賣付款流程，不能單純因為款項匯到父母帳戶就認定為異常回流。

重點四、244萬元是每位贈與人的年度免稅額

現行贈與稅免稅額為每位贈與人每年244萬元。

計算方式是同一位贈與人從每年1月1日至12月31日，贈與給所有人的財產合計計算，而不是每一名子女各自享有244萬元。

例如父親同一年贈與兒子150萬元、女兒150萬元，父親當年度贈與總額就是300萬元。

父親與母親則分別計算，各自適用自己的年度贈與免稅額。

重點五、244萬元以下現金贈與 不等於二親等房屋買賣免申報

年度贈與總額未超過244萬元，原則上可免徵贈與稅；單純現金贈與在沒有辦理產權移轉等特殊需求時，通常也無須為取得免稅證明而另外申報。

但後續父母將房屋賣給子女，屬於另一筆二親等以內親屬財產買賣案件。

北區國稅局說明，出賣人應自訂定買賣契約之日起30日內辦理贈與稅申報，並檢附買賣契約、支付價款金流等資料供稽徵機關審核；如果30日內尾款尚未付清，可先申報，再依國稅局要求補正後續交易資料。

因此，244萬元以下的現金贈與原則免稅，與日後二親等不動產買賣必須接受國稅局審查，是兩件不同的事。

重點六、賣得明顯不相當 價差也可能成為贈與

二親等買賣除了檢查付款事實，交易代價也涉及贈與稅規定。

《遺產及贈與稅法》第5條規定，以顯著不相當的代價讓與財產，其差額部分可視為贈與。

因此，親屬房產交易不能只靠有匯款紀錄就排除所有贈與稅問題。

土地公告現值、房屋評定標準價格與市場成交價格又是不同概念，不能單純以「成交價高於公告現值」作為交易一定不涉及贈與的判斷標準。

重點七、真實買賣經核認 可取得非屬贈與證明

二親等不動產交易完成申報後，國稅局會依契約、買方財力及價款支付情形進行審查。

確認買賣事實成立後，可核發「非屬贈與同意移轉證明書」，再辦理後續不動產移轉登記。

這項認定不只影響當下過戶，也會影響日後出售房地時的所得成本認定。

重點八、買賣與受贈取得 未來房地合一成本不同

屬房地合一稅課稅範圍的房地，如果是出價取得且能提出成本證明，原則上以實際原始取得成本計算。

如果屬於繼承或受贈取得，成本原則上以繼承或受贈時的房屋評定現值與公告土地現值，再按規定以消費者物價指數調整後認定。

北區國稅局也明確表示，二親等買賣經國稅局審核確認為真實交易，承買人日後出售時，取得成本可依國稅局審核的買賣價格辦理申報。

因此，把親子房屋移轉認定為買賣或贈與，可能直接影響未來出售時的房地合一所得計算。

原先市場常見「受贈成本一定只有市價兩、三成」的說法並沒有統一法律依據，不同房地的公告土地現值、房屋評定現值、取得時間及交易條件均不同，不能用固定比例概括。

二親等房產買賣掌握5件事

一、買方要有自己的財力，子女必須能證明具備實際購買能力。

二、價款要確實支付，只有買賣契約而沒有相符金流，無法單靠契約排除贈與認定。

三、資金來源要能證明，買方支付的價款不能由賣方貸與，也不能由賣方提供擔保取得。

四、年度現金贈與與房屋買賣要分開看，244萬元以下的年度贈與免稅規定，不代表後續二親等房屋買賣不必申報。

五、契約、財力、金流必須一致，二親等交易採實質審查，整套交易事實比單一文件更重要。

情情提醒：二親等房產買賣的核心，不是把移轉形式做成買賣，而是從資金來源、付款到契約內容，都必須具有真實買賣事實。

資料來源：全國法規資料庫《遺產及贈與稅法》、財政部稅務入口網、財政部北區國稅局。資料查核至2026年8月17日。

嚴意情（情情來了）／明深地政士事務所主辦代書。本文為一般不動產及稅務制度整理，不構成特定個案法律或稅務意見。

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