法拍屋價格暴跌秘密！「優先購買權」卡死大筆資金 投資人全嚇跑

趙建銘有優先購買權?法拍屋被打到骨折的秘密：為什麼「優先權」其實是個票房毒藥？

​朋友傳了趙建銘的新聞給我，有些忿忿不平地問：「他是不是有優先購買權？這樣對他會不會太好了？」

​我笑了笑跟他說，很多時候，新聞真的看看就好。

​因為在真實的法拍世界裡，債務人（也就是欠錢的人）是沒有任何優先購買權的。

​我們可以先回歸本質來想：法律之所以會給予「優先購買權」，唯一的目的就是為了「促進土地利用」。

譬如一塊土地有很多人共有，當其中一個人要賣時，給其他共有人優先買下的機會，產權才能越來越單純。

​如果今天某個店面本來就是他一個人擁有，因為欠錢被法院拍賣，法律還給他優先權讓他買回去，拍賣前是他完完全全擁有，拍賣後還是他完完全全擁有，這根本沒有促進任何土地利用啊！所以立法者就不會訂這個法律了。

​我朋友聽完，還是有點疑惑：「反正最後都是把房子賣掉，誰買有差嗎？」​「這就是最考驗人性的地方了」我告訴他。

實務上，很多人在探討誰有優先購買權，但他們沒發現的是：只要掛上「優先購買權」這五個字，這個物件在法拍市場的賣相就會變得非常差。

​你可以想像一個畫面：今天你對一間房子很有興趣，你花了大量的時間做功課、看產權、研究半天，終於下定決心，拿了一大筆錢當保證金去法院投標，而且你還幸運地得標了！

​但故事還沒結束，因為這間房子有「優先購買權」的問題，法院必須先去發函問那些有資格的人：「欸，有人出這個價格喔，你想不想用同樣的價格買？」

​這個公文來來回回，可能就是好幾個禮拜或幾個月。

​如果最後對方說「好，我要買」，那你就得摸摸鼻子，去跟法院申請退還保證金，這代表什麼？代表你的大筆資金被卡在法院裡好幾個月，一毛利息都沒有，而且你還白忙了一場。

​如果是你，你會想買這種房子嗎？

「對欸……這樣真的是在卡自己的資金！」朋友這才恍然大悟。

​這就是為什麼，只要有優先購買權的狀態，法拍屋的價格通常都會被打好幾折。

因為金額越小、越容易讓人「做白工」，投資人為了彌補資金被卡住的風險與時間成本，出價自然就越保守。

​也因此法律不允許大家，任意約定「優先購買權」，因為這會讓法拍屋只會跌到深不見底，債權人的權益根本無法保障，以後誰還敢借錢出去？

市場上最昂貴的成本，從來就不是價格，而是不確定性帶來等待的時間。

所謂的特權，在真實的人性與資金流動面前，往往是最重的票房毒藥。

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