大分化時代來臨 李同榮：跟著 AI 三階段這樣買房才對

全球已正式進入AI資本化時代，這不只是一場科技革命，更是一場資金、產業、人口與城市價值重新分配的大變局。目前資金集中股市之際，大家開始質疑全民瘋股對房市會不會產生「棄房逐股」的不良效應。

房市趨勢專家李同榮針對Al產業提出「挖礦者、提供採礦設備者、需要取礦者」三階段論述分析，並預言未來十年房市將順應Al變革而朝向宏觀布局三步曲，包括第一步：跟著科技產業廊帶走；第二步：跟著科技受惠軌道與商用不動產核心走；第三步：跟著科技智慧生活革命走，這將是未來十年，台灣房市最大的結構性變化。

李同榮指出，從2023年開始，全球資金大量湧入AI產業鏈，包括晶片、半導體、伺服器到資料中心與機器人，掀起一波前所未見的資本浪潮。然而，許多人只看到股市狂飆，卻忽略了一個關鍵問題，AI產業目前究竟發展到哪個階段？

他說，而這個問題，其實也將直接影響未來十年的房市布局方向，因為AI不只是科技革命，它將同步改變「產業聚落」、「人口移動」、「城市發展」、「軌道經濟」、「商用不動產需求」、「居住型態」、「房市價值重心」，未來房市將不再是全面普漲，而是正式進入「科技資本化下的大分化時代」。

李同榮分析，AI產業的演進，從發現市場到基礎建設，再發展到終端的需求擴張，將歷經「挖礦者、提供設備者、需要取礦者」三大發展的階段，才能將所有AI資本支出轉化成需求擴張的動力與獲利能力。

他指出，第一階段是拿鏟子挖礦的人；目前全球AI真正最賺錢的，仍是「提供核心算力」的人，包括：NVIDIA、台積電、AMD、HBM記憶體、半導體設備、先進封裝、等這些企業，過去三年全球AI資金幾乎全面集中於晶片、半導體、算力、設備供應鏈等，這些原始挖礦者也是全球AI供應鏈與台灣科技股的核心。

目前AI產業最大的特徵是：「基礎建設投資巨大，但消費端獲利模式尚未成熟。」換句話說，目前全球AI仍處於「基礎建設狂飆期」。因此現在真正受惠最大的，不是消費端，而是上游與中游供應鏈。

他表示，第二階段是提供挖礦設備的人，當算力與晶片逐漸成熟後，市場將進入第二階段「設備擴張與整合期」。這個階段的主角，將從單純晶片公司，擴大至「AI伺服器」、「資料中心」、「散熱」、「光通訊」、「電力設備」、「機器人」、「雲端平台」。

不同於第一階段「建立算力模型」，第二階段則是「擴大算力基礎設施」，就像淘金熱進一步發展後，開始出現「礦場設備」、「能源系統」、「鐵路運輸」、「工業整合」的擴張需求，因此未來一至兩年，全球AI基礎設施仍將持續擴張。

不過，市場也會開始出現四大疑慮，包括第一設備過度擴張，第二資料中心供給過快，第三資本支出過熱，第四AI獲利追不上股價；因此市場最可能出現的是「牛市中的中期修正」，而不是全面泡沫崩盤，因為AI需求並未消失，但資本市場往往會提前反映未來成長，當股價跑太快時，就容易出現較大的波段修正。

他指出，第三階段是需要取礦的人：真正改變世界的，其實是第三階段，也就是「AI全面進入企業端與消費端應用」包括AI Agent、AI醫療、AI金融、AI法律、AI教育、AI製造、AI智慧城市、AI房仲、AI生活平台。

李同榮表示，當AI真正進入每個人的工作、消費與日常生活時，才會正式進入「應用爆發與商業化時代」，屆時獲利模式將從「賣GPU」轉向「賣AI服務」。真正的超級平台，也可能從硬體公司，逐漸轉向掌握龐大用戶的AI應用平台，而這個階段，才是AI真正全面改變世界的開始。

AI時代下的房市布局三步曲：

李同榮強調，AI革命不只改變科技產業，也將重新改寫未來房市邏輯。未來房市將不再是全面普漲，而是進入：「區域分化、產品分化、族群分化」的新時代，因此，房產投資也將跟著AI產業發展同步三大布局，包括跟著AI產業廊帶、跟著科技商城、跟著科技智慧生活圈。

他分析，第一跟著科技產業走廊走；當AI仍處於基礎建設階段時，最受惠的區域，就是科技聚落。包括台北4+1創新、新北科技走廊、新竹竹科、桃園青埔與航空城、台中中科、台南南科、高雄亞灣、等這些區域最大的優勢，在於「高薪科技人口持續流入」，因此第一階段房市主軸是「科技產業帶動科技人口與住宅需求」；未來科技聚落周邊住宅，仍將具備長期支撐力。

第二跟著科技受惠軌道與商用不動產核心走；當AI進入設備擴張與整合期後，企業將更重視「AI商辦」、「企業總部」、「資料中心」、「軌道經濟」、「智慧辦公」、「都市更新」等商用不動產，因此，第二階段受惠最大的，將是「雙軌共構」、「高鐵生活圈」、「商辦、商場Qutlet聚落」、「都更核心區」，因為AI時代將加速「人口、企業與資金向核心城市集中」。未來城市將出現明顯K型分化，也就是科技城市核心更核心，邊陲更邊陲。

第三跟著科技智慧生活革命走；當AI全面進入消費端後，住宅產品本身也將徹底改變。未來房子不只是居住空間，而是「智慧生活平台」，包括「AI智慧宅」、「ESG建築」、「高齡健康宅」、「單身精緻宅」、「微型豪宅」、「AI物業管理」，都將成為未來十年的主流產品。

他認為，未來建商競爭的不只是地段，而是「產品競爭」，誰能掌握「智慧科技」、「健康管理」、「高齡需求」、「智慧生活服務」、「ESG概念」，誰就能掌握下一波房市價值。

李同榮總結，AI資本化正在改寫房市未來十年全新布局與房產價值；過去30年，房市主要依靠低利率、資金氾濫、土地稀缺、藉以推動價格上漲，但未來十年，真正決定房市價值的，將變成「AI產業聚落」、「科技人口移動」、「軌道經濟核心」、「智慧城市」、「產品升級能力」，因此未來房市將正式進入「科技資本化與房市大分化時代」。

李同榮認為，AI產業三階段，也將同步對應房市布局三步曲，分別是第一步跟著Al產業廊道園區走，第二步跟著科技受惠軌道與商用不動產核心走，第三步跟著科技智慧生活革命走，三大買房步驟將是未來十年，台灣房市最大的結構性變化。

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