房市管制未鬆綁 黃舒衛：難逃價量修正、建商需長期抗戰

央行18日召開2025年第3季理監事會議，利率維持連六凍，且房市管制並未鬆綁。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，面對不確定性挑戰，央行繼守政策管制成果、政策籌碼，房市難脫價量修正格局，建商及代銷更要有長期抗戰心理準備。

黃舒衛指出，Fed啟動「風險管理」降息的策略以因應美國勞動市場轉弱、經濟成長陷入停滯的跡象，但仍需保留降息彈性以防範關稅引發通膨壓力，故降息幅度僅有1碼。對投資市場來說，降息的方向固然一如之前的廣泛預測，但非農就業、失業率等指標走軟，以致降息空間有限，也再度預示經濟環境的不確定性。

反觀台灣，今年雖飽受對等關稅及台幣強升等雙重威脅，但刺激90天關稅展緩期、半導體出口豁免期的提前拉貨潮，拉高第2季經濟成長率年增8.01％，創疫情以來新高，全年更有機會破4，且央行9月發行2年期定期存單新台幣250億元，最終投標倍數4.78倍，台股更站上2萬5的新高，展現產業、資金動能充沛的景象。

黃舒衛表示，即便明年將面對高基期的修正，以及外部半導體關稅的不確定性，短期央行只須盯緊匯率變化，降低台幣升值對產業的衝擊，確無進一步加碼貨幣政策或調整房市管制政策的急迫性及壓力，反倒是應該持續精準調控，尤其是在房市與信貸資源的分配上，守住前一階段政策管制的成果。

黃舒衛分析，2024年919房市新制上路以來，管制成效逐漸顯現，全台成屋交易量減少三成，而近期預售屋單月表現更只剩去年第2季高峰期的兩成，銀行受限貸款成數下降，民眾看漲房價預期心理趨緩，顯示整體氣氛已回歸理性，不過今年前七月建物所有權第一次登記為10.3萬棟，遠高較過去5年均量的7.3萬棟，面對來勢洶洶的交屋潮及其申貸需求，全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)由上年6月底之高點37.61%，緩降至本年8月底之36.71%，顯示央行要求銀行執行不動產放款集中度具體量化改善計畫，強制進行信用資源分配的延續性與必要性，以確保金融穩定。

黃舒衛提醒，近期無論是銀行法72-2條排除新青安，或是央行延長換屋協處期限，乃至於台銀對於符合無自用住宅條件購屋者辦理購置自用住宅貸款，收支比率審核基準由200%調降至180%，都僅僅是針對小部分剛需族群降低管制措施的誤殺，給政策扞格一個下台階，但也間接聚焦、強化打炒房的決心，進一步凸顯目標、成果，加速趕底，提醒市場不宜錯判形勢。

黃舒衛認為，管制價格不變下，信用資源分配與產業趨勢引導4大產品發展，各自發展如下：

成屋市場方面，由於信用資源的分流，對於首購族群有利，也強迫貸款資源去強拉低總價產品的槓桿，相對中高總價產品仍陷苦戰，產品價量走勢分化的趨勢會更明顯。

預售市場方面，前有限貸管制虎視眈眈，後有平均地權條例禁轉挾持，尤其後者已經施過一次不溯及既往的魔法，未來要鬆綁還須靠修法，再加上成本面推高價格，但不見得受市場理性認同，所以買氣最為觀望，萎縮幅度最嚴重。如果管制條件不變，預期建商、代銷不但要有長期抗戰的準備，更要慎防洗牌過程，資金斷練所產生的系統性效應。

土地市場方面，今年前三季較去年同期衰退4成，因為從融資面、成本面、銷售面都遭逢前所未有的挑戰，無論是政府或廠商標售，或是危老都更，幾乎無一倖免，短期除了企業自用之外，任何投資需求都回歸到基本面及籌碼面，沒有泡沫價格存在的空間。

商用市場方面，雖然繳出千億規模的成績單，但交易量較去年同期也減少3成，主要是因為過去的投資大戶壽險業仍受限於海外投資匯損壓力，短期即便滿手現金但仍以自用需求為主，很難大展拳腳，市場只能靠工業地產的AI供應鏈、物流產業需求撐盤。而商辦、廠辦等服務型產品則供需失衡的陰霾，北部有供過於求的壓力，而中南部卻呈現現貨供不應求的窘境，區域分化加劇。整體而言，市場動能由自用需求推升，所以產業、區域、價格條件成為決策關鍵，已非全面綠燈、雞犬升天。

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