建商、壽險業搶進北士科 今年前七月辦公樓板面積年增170%居冠

AI產業擴張帶動下，台北市商辦市場需求持續升溫。根據台北市都發局統計，今年前七月辦公服務類建照核發樓地板面積達48萬1,259平方公尺（約14.6萬坪），年增9.3%，其中以北投區年增169.3%居冠，內湖與中山區分列二、三位，成為新興商辦供給重鎮。

鄉林不動產研究室指出，輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳多次訪台，帶動市場對北士科及其周邊產業聚落的高度關注，業界普遍預期，北士科將在五年內成為北台灣商辦需求的新核心區域，尤其滿租商辦更被視為具長期增值潛力。

根據統計，今年前七月台北市辦公服務類建照共13件，中山區5件居首，其次為內湖區3件，其餘分布於信義、南港、松山、文山及北投等區，雖然件數，較去年同期17件減少，但單案規模與樓地板面積均有成長，顯示開發趨向大型化。

商仲業者推估，依照近兩年建照核發狀況，今年台北市商辦新增供給約5.7萬坪，明年更將倍增至14.4萬坪，且受惠於企業總部汰舊換新與快速擴張，商辦大樓投資熱度明顯升高。

鄉林不動產研究室分析，政府針對住宅市場加強管控，使部分建商轉向商辦市場，長虹建設已宣布明年暫停推住宅案，專注於商辦產品；興富發則採住宅與商辦雙軸並進策略。從投報率觀察，住宅租金報酬率約2%至3%，而核心商業區與產業園區的商辦租金報酬率可達4%至6%，更具投資吸引力。

此外，壽險業亦積極進場，金管會自2025年初將壽險不動產投資最低投報率門檻由2.97%降至2.545%，使壽險資金更靈活投入，包括國泰人壽、台灣人壽、南山人壽與元大人壽等，近年皆啟動商辦收購與開發案，涵蓋台中烏日高鐵特區、桃園青埔特區、台北市內湖、中山與大安等區域，展現對商辦市場的長線布局。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，住宅市場受限貸令壓抑，反之商辦市場受惠於企業需求成長，投資熱度持續升高，其中位於北士科周邊的「鄉林士林官邸」A、B、C三棟商辦全數滿租，年租金收入突破億元，顯示產業聚落效應對租戶與投資人皆具吸引力。

鄉林不動產研究室指出，高科技企業對辦公空間的需求，集中於高規格機電設備、彈性空間規劃與永續綠建築，隨著台商資金回流，商辦與廠辦需求強勁，開發商跨足商辦開發已成趨勢，在AI產業需求、建商轉型與壽險資金三大動能驅動下，台灣商辦市場正進入全新重塑階段。

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