政府「窮到只剩打房」李同榮：更大盲點「政策矛盾、首購套最高點」

行政院會決定將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2限制之外，外界關心後續央行的態度將對市場產生什麼直接影響、9月18日央行理事會將採什麼措施？房市趨勢專家李同榮妙喻，「央行回眸、市場三笑」。

他預測，央行的具體回應可能分為三步曲，第一已發布換屋「先買後賣」緩衝期延至18個月；第二銀行放款不動產集中度將設法解困；第三9月理事會可能放大水庫，降低銀行存款準備率。

李同榮呼籲政府，房市確已降溫，矛盾的打房政策實應劃下句點。

李同榮指出，過去幾年台灣的房產政策，最大的盲點是「窮到只剩打房政策」，更大的盲點是「政策矛盾、網內互打」，造成市場不斷扭曲，年輕首購族不斷被政策擺布與綁架，苦不堪言。

李同榮分析，首先、2021年房市主升段時，包括央行、財政部、內政部三大部會打房政策各行其政、亂槍打鳥，鳥飛的越高越遠，房價越打越高，央行錯把後衛當前鋒，從第一波2020年底打到第六波2024年6月的選擇性限貸，卻阻止不了投機性資金到處流竄。

其次，財政部2021年7月啟動房地合一2.0，更造成市場轉嫁效應，接著內政部於2023年啟動預售屋禁止轉售也產生閉鎖效應，原因只有一個，在主升段打房適得其反。

李同榮指出，而2023年下半年正值房市末升段，技術性轉弱，交易量下滑，價量背離，市場正在降溫時，政府卻在此時為了選舉而逆勢推出新青安優惠政策，造成政策矛盾，房市拉尾盤，年輕人搶購搶貸，房價越搶越高，逼得央行再於2024年9月推出史詩級「限貸令」，以致交易量陷入停滯，更造成首購族房貸荒，民怨四起。

他指出，最後，只好又逼著行政院近日出手鬆綁天條，放開水庫，新青安房貸才能獲得疏解，但幾年來，年輕首購族被政院新青安政策鼓勵進場，但卻買在高檔，又被央行「限貸令」套入困境，一進一退，解約亂象叢生，都是房產「政策矛盾、網內互打」惹的禍。

政院拍板新青安排除在銀行法72-2條之外，外界關心後續央行的態度，以及9月18日理事會有什麼重大措施、對市場會產生什麼直接影響，李同榮妙喻，「央行回眸、市場三笑」。

第一、換屋族「限貸令」逐漸鬆綁：

他預測，央行可能的回應三部曲為第一、換屋族「限貸令」逐漸鬆綁：央行已經宣布，換屋先買後賣緩衝期延至18個月，但市場普遍認為應該比照重購退稅有兩年緩衝期，而對第二戶需求的市場房貸也應視市場降溫的現況，逐步放鬆為宜。

第二、銀行放款不動產集中度解困：

央行從去年開始要求各銀行上報不動產集中度，目前全體銀行不動產放款集中度為約36.9%，比去年最高點37.5%略微下滑，但仍高於央行理想的36%以下水準，央行若持續控管各銀行集中度，對新青安鬆綁仍會產生排擠效應。

另外，銀行放款集中度的計算公式主要是「不動產貸款餘額/企業總放款」，因此，央行除了應考量對不動產放款集中度標準放寬以外，可以積極鼓勵製造業投入更多資本支出，擴大企業融資放款規模，一旦分母總放款數加大，不動產集中度就可降低。

第三、央行放大水庫，降低銀行存款準備率：

所謂銀行存款準備率是指商業銀行必須存在央行的資金比例，也就是不能用於放貸給民眾或企業的比例。

他指出，存款準備率比例越高，資金越緊縮，反之，比例降低，資金就越寬鬆，對於銀行總存款回流有利，也是對銀行法72-2條，不動產貸款水位不得超過30%，有降低水位的功用。

李同榮表示，過去央行為緊縮資金，二度採取提高存款準備率措施，如今，時空不同，若降息時機未到，央行應可適時降低存款準備率為宜。目前銀行體系總存款約近60兆元，每降一碼（0.25%）存準率，市場約可多出約1,500億元資金。

李同榮指出，六都成屋成交量已經連續三季下跌，量能跌至8年來谷底，房市確定進入空頭，必須有一段修正調整期，央行不必過度擔心一旦限貸政策逐漸鬆綁，房市就會起死回升，反而是「限貸令」造成的市場扭曲若不適時修正，交易量過度萎縮，不但教訓不到投資客，反而傷害到首購與換屋需求市場，對產業與消費者都有害無益。