交屋潮慘撞「不動產天條」！專家預告：房貸緊縮恐將持續至2026後

隨著2025年進入下半年，房貸市場正面臨前所未有的緊縮局面。一場由史上最大交屋潮與央行嚴格管控交織而成的金融風暴，正讓無數購屋者陷入漫長等待與資金調度困境。本文將深入分析當前房貸市場的嚴峻形勢，探討交屋潮與銀行放款政策之間的矛盾，並為潛在購屋者提供應對建議。

房貸排隊撥款等待期延長至半年

近期市場傳出震撼消息，多家大型公股行庫已於7月1日正式通知客戶，房貸排撥時間將從原來的三個月大幅延長至六個月。這意味著現在申請房貸的購屋者，至少需等到2026年1月至2月才有機會獲得撥款。

更令人憂心的是，原本作為政府德政的「新青安房貸」專案，目前僅剩六家銀行能夠受理申請，其中真正能夠「免排隊」即時撥款的更只剩一家。

房貸緊縮現象，根源於兩大因素：一方面是2025年創紀錄的住宅使照核發量，另一方面則是中央銀行對不動產放款的嚴格管控。

根據內政部最新統計，2025年1至5月全台住宅使照核發量已達5.53萬戶，不僅較去年同期增長3.1%，更創下2006年有統計以來的新高紀錄。這一數字預示著未來一至兩年內，台灣將迎來史上最大規模的交屋潮。

交屋潮與銀行法72-2條的天花板效應

交屋潮可追溯至2018年後建商的大量推案。當時正值台商回流與疫情後貨幣寬鬆政策創造的房市多頭時期，加上政府推動的土地釋放與優惠貸款政策，促使建商積極推案。

然而，疫情期間的缺工缺料導致工期延長，使得這些建案直到2024年才開始大量進入完工階段。

央行為遏止房市過熱，透過《銀行法》第72-2條嚴格限制銀行不動產放款不得超過存款總額的30%。

這條被業界稱為「不動產天條」的規定，如今已成為懸在銀行頭上的達摩克利斯之劍。

公股銀行主管坦言，即使是自家長期合作的建商客戶，現在每個建案也只能先分配1至2億元的土建融分戶房貸額度，超過部分一律排隊等候。

額度緊縮迫使建商採取非常手段

南部有建商透露，為提高銀行放款意願，不得不在撥款前「回存」部分存款，以幫助銀行增加存款基數（分母），緩解72-2條的放款天花板壓力。

更有大型建商開始採取「貸款預約登記制」，僅限首購及有房無貸者優先登記，額滿即止。

小型銀行與純網銀新角色

在傳統大型行庫額度告急的情況下，市場正出現結構性變化。部分小型銀行基於資金成本考量，開始從專注土建融業務轉向承接少量分戶房貸。

純網銀「將來銀行」也看準這一市場缺口，近期已正式跨足分戶房貸業務。這種市場自發的調整機制，雖然暫時緩解了部分燃眉之急，但對於整體龐大的房貸需求而言仍是杯水車薪。

值得注意的是，這種房貸緊縮並非短期現象，公股銀行主管分析，由於2019年至2022年是建照核發高峰期，加上近年缺工導致工期延長，預計這波交屋潮將持續至2026年後才會趨緩。在此期間，購屋者必須做好「房貸寒冬」將持續的心理準備。

提前規劃與多元準備

面對如此嚴峻的房貸環境，潛在購屋者該如何自處？專家建議，首先應提前至少半年開始規劃貸款事宜，並同時諮詢多家銀行比較條件。

其次，由於銀行估價可能跟不上實際成交價，購屋者需準備比預期更高的自備款，以填補可能的核貸缺口。

對於投資型購屋者而言，更需注意第二戶房貸利率已普遍突破3.6%，且多家銀行已暫停受理。

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