台南蛋黃區驚見3字頭破盤價！專家：雖是同區但新舊規劃不一、價差近2倍

東區為台南市房價最高的行政區，雖然面積不大，但台南五大蛋黃重劃區有三個都在這裡；其中虎尾寮及平實重劃區近期新案都有6字頭的成交單價，南台南站重劃區也穩坐4字頭，而天花板66.16萬元就出現在東區最金貴的地段-平實重劃區內。

值得注意的是，東區近一年預售新案平均成交單價3字頭也在這裡，相鄰僅600公尺、價差卻近一倍，顯見高機能核心地段裡即便為地上權住宅，對於需求不同或是預算不足的購屋族群仍極具吸引力。

台南東區生活交通機能佳 房價也居台南之首

台南市東區為台南市中心精華區之一，位置緊鄰台南火車站、南紡購物中心等，區內商業與人文薈萃兼具，生活機能和交通便利聚集不少人口居住。

而台南不少指標性的地標，像是夢時代百貨、成大醫院、台南車站等均位於此，雖然面積在所有行政區中排行倒數第三，但人口密度卻是所有行政區中最高的，而房價也是最高的。

根據實價登錄，台南市東區近一年房價漲幅14%，平均成交單價約38萬元，新案平均成交單價則已坐4望5，來到47萬元。

不過，近期區內已有不少指標新案成交逾6字頭，都位於東區主要的重劃區：平實重劃區及虎尾寮重劃區內。

而目前台南市五大蛋黃重劃區，就有三個位於東區，區內除了上述兩個重劃區外，還有台南鐵路地下化後漸受矚目的南台南站重劃區。

三個重劃區憑藉各自發展目的及重要建設，房價也各發展出不同的趨勢及變化。

根據實價登錄資料，開發較早、已成熟的虎尾寮重劃區，近一年平均房價約53萬元。

平實重劃區則是目前台南房價最高的地段，近一年平均成交單價約57萬元；而較靠近仁德區的南台南站重劃區，近一年成交單價則近42萬元。

平實重劃區屬高房價地段 區內也有價格砍半的地上權宅

平實重劃區是目前東區房價最金貴的地段，根據實價登錄資料，近一年新案平均成交單價已來到58萬元，而台南市近期揭露的最高成交單價66.16萬元也在該區內，為指標建案「浩瀚無極」的高樓層戶。

平實重劃區緊鄰南紡購物中心、興建中的平實轉運站及未來的捷運藍線，區內也有平實公園環境極佳，是近期話題熱絡的重劃區，具高機能的核心地段也讓不少知名建商爭相插旗推案。

不過，雖然平實重劃區平均成交單價坐穩5字頭，也出現了整個東區最高的成交單價，看似難以撼動的高房價區段，卻也出現如「清景麟夢公園」平均3字頭的成交價落，不僅低於區域平均價格，和最高成交單價個案相比，僅相鄰600公尺，價差卻接近一倍。

如此金貴地段出現這樣的價格落差，主因該案為地上權產品，雖比高單價個案晚銷售，但也已去化9成，顯見為滿足不同需求，預算有限的首購自住也能享受區位及機能優勢。

重劃區有房價起漲要素 舊市區缺規劃價格偏平穩

同樣鄰近南紡購物中心的虎尾寮重劃區是東區較早發展的重劃區，區內學區完整、生活機能穩定，也為富人住宅區，不少知名豪宅建案都集中在此。

根據實價登錄，近一年平均房價約53萬元，略低於平實重劃區；而區內目前最高成交單價是近期開案的「WHOSE HOUSE 宗大虎隱」高樓層戶，61.55萬元，該案目前成交均價為59.35萬元，有機會站穩6字頭。

不同於上述兩個重劃區成交均價已坐5望6，尚在發展中的南台南站重劃區近一年成交均價為41.88萬元、相對親民。

該重劃區以巴克禮公園為地標、綠覆率高，周邊商圈、文教等生活機能均已成熟，加上未來南台南站鐵路地下化、捷運輕軌等交通建設，均吸引建商搶進推案。

根據實價登錄，區內新案「巴克禮 Park」歷史最高成交單價已來到49.71萬元，未來新案成交價突破5字頭指日可待。

而不同於街廓整齊、有規劃的重劃區，東區其實也有不少生活機能成熟的舊市區生活圈，只是舊市區因缺少新腹地的開發，新案較少、平均房價多落在3字頭左右。

少了如重劃區整體發展、利多題材、產品規劃及建商品牌等要素，如同缺乏房價起漲要素，也吸引並區隔了和重劃區不同類別的購屋族群。

◎本文獲「591房屋交易」授權轉載，原文：蛋黃區破盤價？台南東區新案驚見3字頭

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