買房在四大科學園區不用怕？專家「只剩竹科撐住」：1區出現拋售逃命潮

最新房價指數曝光：誰快撐不住了？

最近政大永慶房價指數公佈了一份數據，我靜靜看了一遍——這不是一張表，而是一份房市生存考卷。

尤其是四大科學園區的中古屋價格走勢，已經清清楚楚告訴我們：「沒有基本面的漲勢，終將跌回去。」

先說新竹竹科：撐得住的關鍵，是「還買得起」

Q2 +4.8% → Q3 +3.6% → Q4 -3.0% → Q1 +1.0%

去年第四季下修是事實，但今年第一季就彈了回來。

原因是什麼？自住買盤還在。科技業薪水依然持續暴漲，台灣證交所公布2024年上市公司員工平均薪資。

根據最新數據，瑞昱（2379）以平均員工薪資達475.1萬元勇奪第一（嚇死老黃的數據），年增幅高達50%，一舉超越2023年冠軍聯發科（2454），後者則以463.3萬元位居第二，年增幅為20.5%。

排名第三的是日月光投控（3711），員工年薪為448.7萬元，年增幅更高達69.5%，為所有企業中增幅最大。

其他進榜前十名的公司還包括祥碩、創意、達發、聯詠、瑞鼎、台積電及聯陽，薪資介於284萬至410萬元之間。

瑞昱的員工人數目前約為7,300人以上，聯發科在台灣的員工人數大約是1萬上下，人數快速增長中，提供大量優秀的台灣理工畢業生高薪職缺。

整體來看，上市半導體公司員工平均薪資為227.8萬元。

不僅薪資高，就業規模也驚人，其中台積電以超過7萬名員工穩坐人數最多寶座，聯電及力成則分別以1萬4千及1萬1千多人緊追在後。

這是一群收入增速驚人，人數更驚人的工程師買房大軍，許多新進員工還沒有買房，正準備買房。

竹科園區高薪工程師實在太有錢，貸款能力仍強，重點是：新竹工程師最喜歡的蛋黃區3房平車新房，供給稀缺，撐盤力量穩固。只要這群人繼續年薪400萬，房價就還有的撐。

我會怎麼解讀這條線？簡單說：如果你是自住買進竹科周邊的蛋黃區產品，你的決定很安全。

新竹蛋黃區的三房平車新古房，能控制在3000萬以內，其實早就變成市場上的精華商品，撐盤的不是投資客，而是一群還能「拿出3成頭期款＋穩定供款」的高薪工程師。

中科連跌兩季：不是修正，是撤退

Q2 +3.6% → Q3 +3.3% → Q4 -3.8% → Q1 -1.6%

這不是正常修正，是連續性價格回落，市場信心已經鬆動。

去年一堆人還在問我：大雅能不能買？西屯會不會跟進？現在應該明白了：中科不是沒有價值，而是「價格漲得太超前，基本面還沒跟上」。

台中待售的量太大了，一群投資客瘋狂爭奪出逃的窄門。

你問我這區現在能不能進場？我的回答是——自住可考慮，如果你是投資，不要當最後一隻老鼠。

南科台南：被錯誤期待推高，如今補跌中

Q2 0% → Q3 -3.7% → Q4 +1.0% → Q1 -2.3%

這區的走勢像一個掉隊的股票，本來沒漲、後來補跌，再反彈、現在再補跌。

台南近年來被許多建商與買方視為「竹科第二」，但你去問問當地仲介、問問租金狀況就知道，現階段租金投報無法支撐這樣的價格，撐不住的反彈，就是準備下跌。

高雄南科：投機者的樂園，也是高風險區域

Q2 +6.3% → Q3 +1.1% → Q4 -4.7% → Q1 +1.3%

這組數據告訴我們什麼？高基期＋高波動＝高風險。

漲最多、跌最深、又小幅反彈，這不是市場穩定的訊號，而是「投機盤還沒完全退場+強大地方政府利多建設支撐」。

你問我這區要不要買？我的回答是：自住者可以多看幾間再決定，但投資客，這裡不是你能翻倍的地方。這是高風險區，流動性可能隨時枯竭，不適合短期炒作。

老黃的結語：

真正的房市投資，不是在追「哪裡還會漲」，而是「哪裡具備更深的護城河」。

2024年只是房市變盤的開始，2025第一季只是風向球。

接下來是關鍵期，買盤承受的壓力主要來自於央行限貸政策，太多自住買家想買但貸不到，而央行打擊最兇的就是投資型買盤，卻不小心誤殺自住型買家。

想買房自住的朋友，這陣子真的比較衰，只能多準備點自備款，或者等等看央行願不願意放鬆管制。

如果你問我該不該現在買？我會反問你，你是自住還是投資？

投資可暫緩，我會建議你把資金拿去股市或黃金之類的地方，可能報酬率會更高。如果你是自住，可以考慮現在去找房仲問問了。

◎本文內容已獲老黃房市筆記授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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