影／海量交屋潮衝擊中古屋市場 永慶：今年房價一路緩跌

房貸緊縮、信用管制，加上今年新屋完工交屋量大，恐衝擊中古屋房價，永慶房產集團業務總經理葉凌棋25日表示，今年中古屋市場就是「緩跌」格局，預期每一季度跌幅約在2-3％，房價下修的動能會持續到年底。

根據政大永慶即時房價指數顯示，在第七波信用管制與銀行房貸緊縮影響下，2024年第4季房市交易降溫，屋主降價促成交，促動2024年第4季房價指數由漲轉跌。

不過2025年第1季呈現買賣雙方價格認知拉鋸，待售量也持續增加，七都房價指數季增均在正負1%內，房價陷入盤整，其中台北、台中仍較去年第4季下跌，跌幅為0.6%與0.9%，台南持平，其餘四大都會區房價微幅走揚0.1%至0.4%。

值得注意的是，進一步觀察永慶內部成交資料統計，今年前兩月七都成交議價率12%以上的交易量占比明顯提升，較2024年6至7月增長均超過三成，其中最高的為台北市13%、較去年低點增加約3.7%，其次為新北市12%、較去年低點上升逾3%，顯示價格仍是目前市場交易關鍵，有感降價就能有效促動成交機率大增。

待售量方面，全台中古屋從去年6月起逐月增加，今年2月待售量較去年6月增加24.8%。七都中，除了台北市今年2月待售量較去年6月增加一成左右外，其餘六都待售量都成長逾兩成。

葉凌棋指出，今年影響房市有兩大因素。第一，美國產生的關稅或其他政策，影響全球或台灣經濟景氣，若有巨大的負面影響，恐怕會衝擊房市信心。

第二，中古屋市場面臨最大的壓力來自於交屋潮，有約13萬到14萬棟新屋將交屋，由於過去幾年房價飆漲過多，可能會有部分屋主願意在新成屋讓利、小賺出場，預期交屋前半年及交屋後一年，每個案會有約10-15%的轉售量，這將衝擊中古屋房價向下修正。

葉凌棋表示，現階段要促成成交的關鍵就在價格，根據內政部實價登錄資料統計，觀察2024年6-7月房市交易熱絡期間與房市政策影響後的11-12月交易市況發現，2024年11-12月七都總價2,000萬元以下產品交易量占比均達五成以上，桃園、台中、台南與高雄交易量占比更高達九成，且相較於2024年6-7月均有明顯增長，顯示目前仍以自用需求為市場主力，交易穩健。

展望今年上半年，葉凌棋表示，國內銀行房貸緊縮雖略有緩解，但第七波選擇性信用管制持續的狀況下，市場交易熱度已不若去年熱絡，加上今年全球政經局勢不確定性高，預估2025年上半年交易量約13.6到14.6萬棟之間，較去年同期減少17%至23%左右。

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