為何有錢人愛買房？專家釋疑「稅制」：同樣一億、現金要多繳1千6百萬

臺灣某科技大廠老闆，是出了名的疼小孩，他透過贈與的方式，讓幾位小孩都成為臺北蛋黃區豪宅的新屋主。

該豪宅的市價約1.6億元，從稅負來看，同樣是1.6億元，以房子贈與，比起用現金贈與，省下的贈與稅約1,600萬元。

我們假設該不動產每戶的土地持分大約40坪，以土地公告現值每坪150萬元計算，時價為6,000萬元，再加上房屋評定價值約2,000萬元，兩者總計只有8,000萬元要計稅。

其計算如下：

150萬元×40坪＝6,000萬元

6,000萬元＋2,000萬元＝8,000萬元

比較一下，如果大老闆送的是現金1.6 億元，只能減去《遺產及贈與稅法》規定的，每人每年贈與稅免稅額244萬元，剩下的全部算進稅率20％的贈與稅，再減去累進差額421.6萬元，得繳2,729.6萬元。

但如果拿1.6億元買下豪宅再送給子女，以剛才算出的時價只有8,000萬元，同樣先減去免稅額244萬元，乘以稅率20％，再減去累進差額421.6萬元，只要繳1,129.6萬元，比用現金贈與還要少1,600萬元。

送現金1.6 億元的贈與稅：

1.6億元－244萬元＝15,756萬元（應計稅金額）

15,756萬元×稅率20％－累進差額421.6萬元＝ 2,729.6萬元（贈與稅）

送價值1.6 億元豪宅的贈與稅：

8,000 萬元－ 244 萬元＝ 7,756 萬元（應計稅金額）7,756 萬元× 稅率20％－累進差額421.6 萬元＝ 1,129.6 萬元（贈與稅）

由於臺灣不動產的公告現值（計算遺產贈與稅的價值）普遍與市價有不小的差距，所以難怪豪宅再貴，有錢人還是搶著買。

不動產贈與有4招，稅額差距上千萬若是這位父親想要送不動產給子女，除了自己先買下後再贈送，或是買下後直接登記在子女名下，還可以把現金給子女，由他們去購買等不同方式，而其中會課徵的贈與稅差很大。

以下列出4種不同的贈與方式，來比較哪一種最省稅：

1、這位父親直接贈與現金1.6億元，子女再用這筆金額購買不動產，該父親必須繳2,729.6萬元的贈與稅，其計算如下：

贈與稅＝（1.6億元－244 萬元）×20％－421.6萬元＝2,729.6萬元

2、這位父親以自己的名義購買不動產再贈與子女，則要繳1,129.6 萬元的贈與稅，以及負擔契稅等過戶費，如果是不同年度移轉不動產，還須再扣土地增值稅，同年度則不用。

贈與稅的計算如下：

贈與稅＝（8,000萬元－244 萬元）×20％－421.6萬元＝1,129.6 萬元

3、父親簽約購買不動產、支付房價，但登記在小孩名下。

因該行為視同贈與，須繳贈與稅1,129.6 萬元。另外沒有土地增值稅的問題，但還是需要負擔一次的契稅及其他過戶費用。贈與稅的計算如下：

贈與稅＝（8,000萬元－244萬元）×20％－421.6萬元＝1,129.6 萬元

4、父親用自己的名義購買房子並支付房價，同時向銀行貸款6,000萬元，之後將附有貸款的房子贈與子女，而且由子女負擔貸款（即附有負擔之贈與），該父親須繳175.6萬元的贈與稅，其計算如下：

贈與稅＝（8,000萬元－244萬元－6,000萬元）×10％＝175.6萬元

從以上得知，附有負擔（貸款）之贈與最省稅，這是所謂的「負債管理」。

無債一身輕，在財富傳承的議題上不見得是好處，適當的擁有負債才是節稅的一大優點。

但仍須注意，子女必須有還款能力，而且不得把父母未來每年的贈與免稅額244萬元，當成有還款能力的證明。

（本文摘自任性出版《遺產與贈與的節稅細節》，作者：胡碩勻）

房產新訊

台灣生育率倒數...為何都不願生？年輕人曝真實心聲：買房、養孩難兩全

房屋搜奇

無業能租屋嗎？房東曝「評估條件」：最愛2職業

房產新訊

中國房市「20/80分化」可用在台灣？專家直言：恐會更明顯