房貸用高股息還...2025能行得通？股魚搖頭：打房針對「建商優付貸款」

＊以下為影音內容：

2024年房市最大的新聞就是金龍海嘯。投資朋友會不會好奇：「台股會受到金龍海嘯的影響嗎？」如果有的話，影響層面有多大？要怎麼樣面對？還有，對於房貸族來講的話到底會有什麼樣的影響？

這兩年股市大好，不少投資朋友就用房貸增貸這一招，然後把錢轉投資到股市，再從股市把他獲得的一些股息或者是資本利得，拿來支付房貸。

可是，2024 年發生一件大事——金龍海嘯！雖然央行公告利率維持不變，可是不少現在要面臨交屋的朋友都很擔憂，因為銀行的貸款條件變嚴格很多，利率也變高了。

對於房貸族會有什麼影響？台股會不會也受到影響？

台股的部分本來就會受到影響的，投資需要本金，本金從何而來？方法不外乎賺錢、不然就借錢。

借錢就幾個管道：拿房子去借錢、用信用去借錢、值錢的東西拿去當舖當一當，看可以換多少錢出來。另一種就是股票的融資，就是類似將股票質押。

可是投資最怕的，是在一片樂觀中，突然來了一波漫長的修正。

所以經常會聽到有人呼籲：「千萬不要用借貸做投資」，這樣會提高心裡壓力。

借貸投資絕大部分最大資金的來源，就是用房屋來做借貸。

這一波的金龍海嘯之後，恐怕拿房子借錢，也會慢慢地被縮回來。此外，投資人需要格外小心「賣股救房」的發生。

從統計數據上面來看，2025年開始連續3年，全臺的市場要交40萬的新屋。

這些買房族裡面，很大一部分是在買第二戶。在央行的第七波打房裡，這類買房族就是被限縮了，以前買第二屋還是可以貸八成，現在可能只有四成而已。

目前市場出現幾個現象，第一個，第二戶貸款預估可貸到五成。

第二，是由銀行鑑價，然號貸款五成，所以能發生銀行認為房子只有800萬價值，借五成是400萬。那缺口的100萬怎麼辦？這時就可能出現「賣股救房」。

前幾年買房的時候，利率大概1.3%、1.5%，現在已經快到3%，如果是真首購族，有機會拿到2.3%、2.4%。但要買第二間的，應該都是接近3%了。而現在官股銀行第二間根本就不開放借貸。

央行在去年的12月，最後一次的理監事開會其內容對股市影響更大。

很多人做股票投資，會拿房子去抵押，甚至抵押完之後，再投到股票市場裡面再質押，質押之後再把這筆錢拿到房地產，不斷開槓桿，放大效益。

打房主要是限制為兩件事情

受其影響，利率跟條件就變得很差，甚至把錢借出來後，再透過槓桿轉到房地產，這個方式被封住，創造金流的手段就不見了。

第二，建商優付貸款

建商優付貸款，是很多投資客買房重要的管道。

通常，如果要買房子，至少要準備大概接近兩成的現金。1000萬的房子，頭期款的部分，至少要準備200萬。但透過建商優付貸款，可能50萬就可以輕鬆交屋。因為不足額的部分，就是建商去借。這個方式讓投資客可以用非常低的自備款成本，就能買進房子。

現在為了避免房市過熱，這些信用擴張手段，央行跟銀行喊話「好好檢視」。

這幾年很多投資人都用房貸去買高股息，再用股息來還房貸，2025年還可以繼續用這一招嗎？要留意什麼風險？

因為高股息近幾年都是上漲的、殖利率又高。殖利率很高、加上標的正好是在上漲過程，就會產生一個誤區：「跟銀行借錢才2%，高股息會配5－7%」，報酬率不斷上漲，現在不做套利，何時才要做套利？

上漲時的期待過於樂觀，下跌時才是真正考驗的開始。

近6個月高股息的報酬率表現整理

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