105年1月1日後稅制改變！專家2情況解析：避免被課徵豪宅稅

首先區分適用對象：105年1月1日以前取得房屋者，出售房屋時適用舊制課稅；若是在之後取得房屋出售者，即適用房地合一稅稅制。

依房地合一稅規定計算稅額，並應於限期內申報完成並繳稅，房地合一稅的新制下並無針對豪宅之例外規定。

白話說就是這次的豪宅稅修正，一樣是針對舊制的房屋課徵所得稅，如果是適用新制的房地合一稅就不用考慮豪宅稅喔!

105年1月1日以前取得之房屋，於今年（114年）以後出售，依稅局公布之總價或單價為認定標準，若出售價格達標即會被認定為豪宅，則依豪宅的計算方式課財產交易所得稅。

計算稅額前須先確認是否可以取得原始成本之證明，例如前手之買賣契約等分為兩種情況。

情況一

若能舉證原始取得成本（計算算式：「售出總價」扣除「成本之利得」後，將歸屬房屋部分以20%計算所得），並將該所得計入賣方當年度之綜合所得中，依個人綜合所得稅率計稅。

情況二

若不能舉證原始取得成本，則以出售「當年度」房屋評定現值，佔房屋評定現值、及土地公告現值總和之佔比，作為房地比，以「售出總價」乘上該房地比為歸屬房屋部分、並以20%計算所得，並將該所得計入賣方當年度之綜合所得稅中，再依個人綜合所得稅率計稅。

舉例以台北市某屋賣方於103年6月去得取得，今年出售價格為總價4千500萬單價150萬，該房屋交易所得屬於舊制範疇。

該賣方若可舉證取得成本為3千萬，其屬房屋價值佔4成，則以賺取之價差「1千500萬Ｘ40%Ｘ20%」計算賣方售屋所得為120萬。賣方須將該120萬所得，併入該年度之綜合所得稅申報。

若賣方無法舉證取得成本，以當年度房屋評定現值、及公告現值計算出房地比歸屬房屋部分為40%，則以售出總價之「4千500萬Ｘ40%Ｘ20%」計算賣方售屋所得為360萬。賣方須將該360萬所得，併入該年度之綜合所得稅申報。

未修法前豪宅認定並無設定單價標準，則該屋所得可依房屋評定現值之48%計算所得，若該屋年限已久則房屋評定現值若只有100萬，則只需認列48萬為售屋所得。

所以綜合上面所述，目前豪宅稅除了針對「總價」去做認定外，也會用「單坪的價格」去審認這次出售的不動產是否屬於「豪宅」。

然而每個縣市所訂的標準不動，建議適用舊制的各位屋主在出售前先花時間試算一下，才能夠避免被課徵豪宅稅！

◎本文內容已獲赫威地政-高雄、台南代書蘇楷鈞授權，未經同意禁止取用轉載。

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