105年1月1日後稅制改變!專家2情況解析:避免被課徵豪宅稅

首先區分適用對象:105年1月1日以前取得房屋者,出售房屋時適用舊制課稅;若是在之後取得房屋出售者,即適用房地合一稅稅制。
依房地合一稅規定計算稅額,並應於限期內申報完成並繳稅,房地合一稅的新制下並無針對豪宅之例外規定。
白話說就是這次的豪宅稅修正,一樣是針對舊制的房屋課徵所得稅,如果是適用新制的房地合一稅就不用考慮豪宅稅喔!
105年1月1日以前取得之房屋,於今年(114年)以後出售,依稅局公布之總價或單價為認定標準,若出售價格達標即會被認定為豪宅,則依豪宅的計算方式課財產交易所得稅。
計算稅額前須先確認是否可以取得原始成本之證明,例如前手之買賣契約等分為兩種情況。
情況一
若能舉證原始取得成本(計算算式:「售出總價」扣除「成本之利得」後,將歸屬房屋部分以20%計算所得),並將該所得計入賣方當年度之綜合所得中,依個人綜合所得稅率計稅。
情況二
若不能舉證原始取得成本,則以出售「當年度」房屋評定現值,佔房屋評定現值、及土地公告現值總和之佔比,作為房地比,以「售出總價」乘上該房地比為歸屬房屋部分、並以20%計算所得,並將該所得計入賣方當年度之綜合所得稅中,再依個人綜合所得稅率計稅。
舉例以台北市某屋賣方於103年6月去得取得,今年出售價格為總價4千500萬單價150萬,該房屋交易所得屬於舊制範疇。
該賣方若可舉證取得成本為3千萬,其屬房屋價值佔4成,則以賺取之價差「1千500萬X40%X20%」計算賣方售屋所得為120萬。賣方須將該120萬所得,併入該年度之綜合所得稅申報。
若賣方無法舉證取得成本,以當年度房屋評定現值、及公告現值計算出房地比歸屬房屋部分為40%,則以售出總價之「4千500萬X40%X20%」計算賣方售屋所得為360萬。賣方須將該360萬所得,併入該年度之綜合所得稅申報。
未修法前豪宅認定並無設定單價標準,則該屋所得可依房屋評定現值之48%計算所得,若該屋年限已久則房屋評定現值若只有100萬,則只需認列48萬為售屋所得。
所以綜合上面所述,目前豪宅稅除了針對「總價」去做認定外,也會用「單坪的價格」去審認這次出售的不動產是否屬於「豪宅」。
然而每個縣市所訂的標準不動,建議適用舊制的各位屋主在出售前先花時間試算一下,才能夠避免被課徵豪宅稅!
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