台南買房看哪最有潛力？中古屋、新房怎選？專家看好「5區塊」擁重大利多

艾克斯在北部以老公寓的操作為主，但近來對於南部的房地產也非常有興趣，新的一年台南的房地產要買哪呢？跟北部的操作模式又有什麼不同呢？

投資取向（長期效益）：鹽行、九份子、沙崙高鐵特區、南科周邊，單價多接近房價上緣（較高）。

自住取向（短期需求）：例如永康東橋等其他已發展成熟之行政區、舊市區，單價穩定成長。

現階段環境因素加上坪數小，總價漲幅上有所限縮。

設定範圍、總價帶、抗性，依據每個縣市條件有所不同。

台北市老公寓：總價約在1500萬-2500萬，可買在銀行估價附近或以下，步行距離捷運站10分鐘以內、四樓以下。

選擇於市況較差入場時可以撿便宜，第七波信用管制後宜著重於長期投資規劃（出租長期持有五年以上）。

相對台北，台南由於都更案不多、租金低、愈來愈多社宅建置，加上新成屋、預售價格還算可以負擔。

在中古屋／活化利用方面，須考慮到近幾年漲幅、重新裝修出租成本、購入門檻高、周轉率低，台南市場相對較不熱絡。

1、2025年：成交量會繼續大幅量縮。

2、房價指數：仍會繼續提升但漲幅縮小，回歸健康市場（參照國泰與信義房價指數）。

3、信義房價指數年增漲幅最多為台南（2024與2023第四季相差19%）。

4、市場變動：此波管制篩選掉大量投機客或資金實力較弱者。

5、房市走向：隨著台灣經濟可望持續成長，房市未到完全崩跌，僅少數修正。

6.市場氛圍：半導體等科技從業高收入從業者，前仆後繼將資金投入股市與房市，降溫力道仍然有限。

1、買對地方：好出租、有發展前景。

2、鄰近舊市區：既有機能帶動新案價格，連帶拉高區域行情。

3、預售物件：選擇工期較長預售案（投資面）。

4、抓準時機：選擇近兩年準備交屋或近期轉約案件（兩三年前預售轉單物件、平均地權條例實施以前之物件；另外因限貸令影響沒辦法交屋、急需轉讓，出價有所限縮下也較能有議價空間）。

1、南科議題周遭區域：半導體科技趨勢。

2、軌道運輸紅利區域：鐵道重劃區機能潛力發展趨勢。

3、回防台南舊蛋黃區：價格補漲趨勢。

4、往人多的地方買：台南人口發展呈現區域集中後擴散趨勢，加上現階段交通等重大建設步調慢，較有話題連動的比價效應，例如南科、舊台南市區與沙崙高鐵特區。

1、九份子：九份子將陸續有品牌建商大案湧入，新興學區亦帶動區域房價。

2、商60：重劃區土地招標吸引建商、公司、賣場進駐。

3、南科FG：重劃區因有住宅與商業區規劃，可獲取南科發展、就業人口及商業經濟紅利。

4、鹽行重劃區：擁有近市區機能，連接永康、南科，加上未來北外環道路連接南科帶來從業定居人口的交通地理優勢，新興學區亦帶動區域房價。

5、沙崙高鐵特區：近期政府持續作多建設，醫療園區、學區與綠能示範場域相關產業進駐，另可能為南科四期開發地，結合高鐵運輸，投資居住價值成長與話題性利多可期。

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