房市看跌承接平轉戶提防損失

2025-02-07 01:06 聯合報／記者朱曼寧／台北報導

受政府祭出打炒房措施影響，房市買氣降溫，平轉、急售、賠售、出價就談等廣告花招百出。房市趨勢專家李同榮指出，房市平轉背後最重要的因素就是市場看跌，而針對未來一年房市，預售與新成屋市場可能出現如下多殺多的下跌趨勢循環四部曲現象。

李同榮說，平轉戶首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低，由於二○二三年六月卅日之前購入預售屋，不受平均地權禁止換約的限制，若以二○二二年中的平均進價，這些投資客大部分進價低於目前市價約兩成（雙北約百分之十五），往後推到二○二三年，平均獲利差價至少超過一成。當承接平轉戶能充分了解投資客進貨時機與成本後，進一步預估未來交屋時取得的市價，再決定是否值得進場承接。

此外，承接平轉戶需注意三大風險與提防損失，包括預售平轉價差利弊得失評估，承接戶可能必須注意在房市下行趨勢時，將吸收未來房價可能的跌幅，若投資客購入時因搶進接高，平轉者甚至到交屋時就面臨虧損；須事先確認投資客與建商購入時間點是否符合法令可換約時間點，並詳細了解合約內容，尤其針對預估的貸款成數，多數建商合約都會載明不足貸款成數須由購屋者以現金補足，承接平轉戶應事先掌握籌措不足的貸款金額，否則恐面臨拋售或斷頭危機。

第三是承接平轉戶必須事先了解建商信譽、品質、以及財務狀況，若是上市公司可直接上網查詢其財務報表，並請會計師了解建商實質負債比率是否偏高。

針對未來一年房市走勢，李同榮預測，預售與新成屋市場可能出現下跌趨勢循環四部曲現象，包括一、已交屋投資客逼價未交屋投資客；二、市場產生更多平轉與賠售的拋售物件；三、未交屋投資客逼價建商餘屋降價求售；四、建商餘屋再逼價正推出的預售現貨市場。

李同榮說，再大的建商也會因拋售潮而降價，最後產生房市下行趨勢中預售市場跌價的惡性循環，建議現階段購買預售屋應注意資金操作、進場時機與產品選擇。

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