房市拋售潮來了？專家：再大的建商也會因多殺多降價 需注意這3風險

房市買氣降溫，平轉、急售、賠售、出價就談等廣告花招百出，房市趨勢專家李同榮指出，房市平轉背後最重要的因素就是市場看跌，另，針對未來一年房市，預售與新成屋市場可能出現如下多殺多下跌趨勢循環四步曲現象。

李同榮指出，平轉戶首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低，假設2023年6月30日前購入預售屋者不受平均地權禁止換約的限制。若以2022年中投資熱當平均進價，這些投資客大部分進價低於目前市價約兩成（雙北約15%），往前推成本越低可能獲利差價近三成，往後推到2023，平均獲利差價至少也超過一成。當承接平轉戶能充分了解投資客進貨時機與成本後，進一步預估未來交屋時取得的市價，再決定是否值得進場承接。

另，承接平轉戶需注意三大風險與提防損失，第一，預售平轉價差利弊得失評估：承接平轉戶表面上會以為現買現賺，但事實若是如此，投資客就會如2024年初惜售而不會平轉拋售。承接戶可能必須注意在房市下行趨勢時，將吸收未來房價可能的跌幅，初估預售市場可能平均跌幅約15%，若投資客當時購入時因搶進接高，平轉者甚至到交屋時就面臨虧損的窘境。

第二，預售平轉交易的換約內容評估：承接平轉戶須事先確認投資客與建商購入時間點是否符合法令可換約時間點，並詳細了解合約內容，尤其是若預估的貸款成數，多數建商合約都會載明不足貸款成數須由購屋者以現金補足，承接平轉戶應事先有心理準備，籌措不足的貸款金額，否則，就面臨拋售或斷頭危機。

第三，預售平轉交易的安全性評估：承接平轉戶必須事先了解建商信譽、品質、以及財務狀況，若是上市公司可直接上網查詢其財務報表，並請會計師了解建商實質負債比例是否偏高。若非上市公司則必須了解其過去業績與口碑，尤其一案建商在房市下跌時，應避免將來成為爛尾樓，造成無謂損失。

李同榮進一步指出，只要購屋者先做完上述兩大功課與風險評估，現在時機並不一定不能購買預售屋或平轉戶，要看價格讓利的實質優惠程度。當然，買在去年高點的投資客風險較高，不但被拉抬高價，要平轉還不容易，就會有真正賠售求現的拋售潮，投資人是否掌握危機入市，就須做足功課。

至於未來一年房市如何走，李同榮預測，未來一年預售與新成屋市場可能出現如下多殺多下跌趨勢循環四步曲現象，包括一、已交屋投資客逼價未交屋投資客；二、市場產生更多平轉與賠售的拋售物件；三、未交屋投資客逼價建商餘屋降價求售；四、建商餘屋再逼價正推出的預售現貨市場。

李同榮指出，事實上，再大的建商也會因多殺多的拋售潮而降價，最後產生了房市下行趨勢中預售市場跌價的惡性循環，建議現階段購買預售屋應特別注意資金操作、進場時機、與產品選擇，都會決定投資成敗。

李同榮指出，買預售就是買期貨，預售市場進場時機往往會與現況相違，因預售推案至完工至少三到四年，適不適合進場不是看市場現況，而是要看預測完工交屋當時的市場價格，若未來完工時價格減去現在進場時價格為正數，就代表具有獲利的進場時機，若正數越高，代表置產進場的時機越精準、獲利越高，所以進場時機、地點、產品都會決定投資成敗。

下跌趨勢下，投資黃金三角函數布局可瞄準三大要素，一、資金操作：保守應對的資金槓桿運用，進可攻退可守；二、時機掌握：危機勇於入市的時機掌握，獲利最大化：三、產品選擇：注重成熟性商圈產品，保值且長線獲利，避免投入量大且商圈未成熟地區與產品。

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