最嚴限貸令強碰20年最大交屋潮 房仲:這區恐成重災區

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

中央銀行21日籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量,各界解讀為抑制過熱房市,住商機構觀察內政部數據,2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶,創1995年以來最高峰,若以工期3年計算,當年度建案最快於今年出現交屋潮,當時進場民眾,恐怕交屋時申貸就是一大難關。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,依一般工期計算,此波交屋潮將自2024年起陸續體現,而過去核發建照量較大區域,若投資比重過高,恐成為此波限貸令最大重災區。

不過面臨市場發生變化,建商也非省油的燈,多數業者可能選擇延後交屋,待明年過後限制放寬,以防大量違約潮出現。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾,下半年買賣移轉量勢必緊縮,惟房價是否出現盤整,仍需視整體金融環境而定。

觀察內政部數據,自1991年有統計以來,核發住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間,此3年建照量每年皆多達20萬戶以上,之後未曾突破20萬戶大關,直到近期疫情後房市進入多頭,2020~2022年出現新一波高峰,其中2022年純住宅用核准建照戶數多達18萬674戶,創下自1995年來最高紀錄。

徐佳馨指出,2020~2022年間全台住宅用核准建照戶數共達51萬1178戶,若以現今工期約3~5年計算,將於今年起出現超大量體的交屋潮,適逢下半年度央行控管不動產貸款總量,此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤,銀行管控整體不動產貸款,對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言,恐有斷金流的風險。

此外欲購置中古屋民眾,若非自身條件絕佳,申貸也將是一大難關。

整體而言,此波限貸令將大幅打擊整體房市,惟現今國內經濟體質尚佳,中古屋主或新案建商對價格仍有期待,恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸,下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。

細看觀察七都純住宅用建照宅數,台中市受惠於科技產業題材,且區域重劃區議題濃厚,近年成為各大建商兵家必爭之地,2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶,位居全台第一,恐成第一波限貸令重災區。

賴志昶表示,購屋民眾,若近期交屋在即,或購置中古屋申貸受阻,可尋求其他金融體系,如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等,惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠,建議多尋覓各金融體系,先求有、再求好,才能順利交屋不致違約。

全台暨七都歷年住宅建照宅數統計。表/住商機構提供
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