六都這幾區「租房比買房還貴」?囤房稅+新青安 最大苦主是誰

新青安房貸自去年8月開辦後,大量首購族已經進場。聯合報系資料照片/記者林伯東攝影
新青安房貸自去年8月開辦後,大量首購族已經進場。聯合報系資料照片/記者林伯東攝影

摘要

1.台灣房價高不可攀,許多人只好以租代買,但為什麼有些地區竟出現「租不如買」?是租金漲太兇、還是房價終於下修了?

2.台灣房租在升息、電價調漲、囤房稅影響下飛漲,租房族負擔越來越大,租屋補貼卻看得到吃不到。

3.值得注意的是,新青安房貸雖然讓購屋族短期看似無痛,但如今正在房市高點,長期來說,可能更痛。

台灣房價高不可攀,許多人只好以租代買,但有些地區竟出現「租不如買」——租客每月要負擔的租金,比同區房貸族每月要還的貸款還多。

為什麼?是租金漲太兇、還是房價終於下修了?

新青安上路,買房門檻降低:六都這幾區竟「租不如買」

新北烏來、石門;台南北門;高雄六龜等平均總價落在250萬以內的地區,每月租金比本...
新北烏來、石門;台南北門;高雄六龜等平均總價落在250萬以內的地區,每月租金比本息平均攤還的錢,還高出6000~18000元不等。 (圖表製作者:商業周刊劉怡廷)

很顯然房價並未下修,台灣四大房價指數仍在攀升。

但「新青安房貸」上路後,購屋得以越來越「無痛」:房屋貸款額度上限從800萬提高到1000萬、利率補貼提升至1.5碼、貸款年限從30年延長至40年、寬限期更從3年延長至5年。

具體來說,若同樣貸款800萬,貸至最高年限、無寬限期,每月可減輕約6400元的負擔;若再申請5年寬限期,可擁有長達5年、每月只須付不到12000元利息的喘息時間。購屋門檻大幅降低,每月須償還的現金流也變得相對輕鬆,越來越接近租金水準。

我們比對2023年8月新青安房貸開辦後,到2024年3月的「內政部不動產交易實價資料」,以及取自全台最大租屋網591的「開放台灣民間租屋資料」,發現:六都中,有13個鄉鎮市區,每月平均租金、比新青安房貸每月還貸金額還高!

新北烏來、石門;台南北門;高雄六龜等平均總價落在250萬以內的地區,每月租金,比本息平均攤還的錢,還高出6000~18000元不等。

平均房總價600~800萬,但租房需求較高的台南關廟、七股、山上、高雄大樹等地,在不考量自備款情況下,房貸比起房租,每個月的負擔少1000~8000元不等。

台北市所有地區、新北市中永和、台中南屯、大安等市區的房價,由於依舊在高檔,就算貸期延長、利率優惠,平均每月須攤還的房貸,仍遠遠高出每月房租少說2萬、多至5.5萬元。

2023年租金漲幅27年新高!研究:實際數字恐高6倍

「租不如買」一部分除了是房貸須繳納的每月負擔降低;另一部分更是租房成本大增。那些跨不過頭期款門檻的租房族,不只深陷租金飛漲所苦,更因長期租房黑市享受不到政府補助。

主計處統計,2023年台灣租金指數年增2.16%創27年新高,且租客實際壓力應該大更多。台大經研所李祖福研究指出,由於主計處查價標的,有超過9成是租金普遍低於市價的社宅,因此從台灣最大租屋網591刊登資料計算出的房租成長率,相當於主計處統計之CPI房租指數成長率的6倍!

3月央行升息、4月電價調漲,加上今年7月將開始實施的囤房稅2.0,房東被迫從不同層面增加成本,許多專家預期,租房族最快下半年將成為房東的成本轉嫁對象,估租金將再漲約10~15%。

雖然2024年行政院加碼將租屋補助金額擴大至300億元,但台灣長期的「租屋黑市」讓想申請補貼的租客往往遭到漲租、要求支付稅金、不續約等對待;政府提供房東成為「公益出租人」的減稅誘因更遠遠不及直接不繳稅,租屋補貼因此成為看得到但不易吃到的政策。

租不如買藏未爆彈⋯

簽得了房貸契約,不代表還得起錢

租不如買,那該趁新青安優惠貸款時快進場嗎?

新青安房貸自去年8月開辦後,大量首購族已經進場,公股銀行辦理新青安的撥貸戶每月增加5000~6000戶,撥貸金額每月都增加約300~500億,全國買賣移轉棟數也從2023年第3季擺脫連3季年減轉正,過去應是淡季的1、2月,六都買賣移轉數更年增4成,創13年新高。

但值得注意的是,新青安房貸讓購屋族短期看似無痛,長期可能更痛。

透過拉長貸期、延長寬限,購屋「每月還貸負擔」確實減低了,不過由於需求大量進場且集中首購族、成屋、中低總價3大元素,產品單價容易拉非常高。專家形容新青安房貸如「房市春藥」,再次吹起房市泡沫,民眾也因此容易買到偏離行情標的,因此在房價高檔下,「總負擔」可能變更重,年輕人若沒有備足足夠資金,寬限期過後仍得面臨還不出錢和背債背得更長更久困境。

當前「租不如買」反映的是高漲租金,以及被攤提在更長時間中的高房價,民眾在買房時須考量契約簽得下去,但還得完嗎?

※本文由商周.com授權刊載,未經同意禁止轉載。

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