升息半碼對房市影響不大？李同榮：有三大不利

央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點)，打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限，但房市趨勢專家李同榮卻認為，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升。

他表示，央行一方面想抑制蠢蠢欲動的通膨，另一方面要防止股市房市過熱，升息策略可謂一石二鳥，對處於高檔的房市，將產生三大不利影響，包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。

李同榮指出，央行會無預警宣布升息半碼，推測主要原因有四：
一、防範通膨再起：2023年全年CPI上漲2.5%，創近15年來次高，雖然主計處預估2024會下降至2%以下，但4、5月電費喊漲，且民間感受民生用品通膨的壓力爆表，央行不得不先出手升息。
二、抑制游資氾濫：從資金動能M1B減M2觀察，M1B減去M2的季增率開始上升，顯示市場游資逐漸增加，不得不防止游資泛濫成災。
三、抑制股市發燒：近日股市發燒，站上2萬點新高，高股息ETF募股基金火爆，民眾瘋狂搶購，資金熱潮湧出，股市有超熱的隱憂。
四、防範房市升溫甩尾：原本2023年房市已明顯降溫，去年底因新青安貸款專案刺激買氣回溫，今年又逢股市發燒，游資泛濫，通膨壓力上升，購屋保值心態大增，央行擔心降溫中的房市有甩尾再漲的可能性。

李同榮指出，央行升息半碼，對房市表面上影響有限，但實質上會有三大不利影響：

首先，住宅首購者漸進式負擔增加，影響剛需市場購屋信心與買氣。

就房市升息半碼試算一千萬貸款者的成本，貸款30 年期、本息攤還房貸利率2.06%，每年增加負擔約7500元，雖然金額不高，但若從這兩年來央行持續升息共六次高達三碼半（0.875%），每年合計增加房貸約增加4萬5千元，對一般家庭就明顯有感，首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下，漸進式的往上增加。

另一方面，在市場預期降息的利多訊息不但沒有出現，利率反而不降反升，對於本來對房市預期樂觀態度的族群，就𨍭變為失望性的觀望買盤，同時就會抑制了過熱的市場買氣，影響剛需市場的購屋信心。

第二，影響租賃市場租金被轉嫁持續上漲：

依據2024年1月主計總處統計，租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高。顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本一旦增加，就會帶來轉嫁效應，租金就會持續高漲，對年輕人又是一大打擊。

第三，影響商辦廠辦市場投資意願降低：

商辦廠辦市場交易的主力為人壽保險公司的不動產投資部門，金管會對壽險公司投資收益型標的，在2021未升息前規定最低投報率門檻為2.095％，一直拉升到2023年的2.845％，漲幅高達35.8％。

如今利率再升半碼，最低投報門檻又提高到2.97%，合計兩年最低門檻漲幅多達42%，因此壽險公司對商廠辦的投資條件更加受限，在北部地區要找到3%以上投報物件，幾乎無貨可尋，將降低了壽險業者對商辦與廠辦的投資意願。

李同榮表示，電價調升在即、通膨蠢蠢欲動、股市持續發燒、房市欲跌不易，央行升息宣示意味濃厚，帶有警示市場不宜過熱的意味，因此，對股市與房市間接會產生抑制作用。

但升息也是兩面刃，一方面可抑制通膨，另一方面又恐傷及經濟，央行的決策到底是一石二鳥，或是會因成效不彰而導致兩敗俱傷，政策擬定的兩難與市場發展的不利影響，有待觀察。

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