虛坪改革定案房價會如何？李同榮：有兩種變化

爭議已久實坪制或虛坪改革終有定案，內政部長林右昌昨宣布採虛坪改革方案，未來公設比可降低至25％～30％。不過房市趨勢專家李同榮表示，在總價主導的剛需市場下，無論實坪制或虛坪改革，都對房價漲跌產生不了實質影響。

內政部宣布的虛坪改革有兩大策略，一、改進停車空間，重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。第二、改進容積計算，將「一般電梯」改放到免計容積，同時增訂管委會空間以總容積1％為標準。

李同榮分析，往後建商在總興建面積不受影響之下，虛坪灌水的公設就不復存在，尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設。另外對於免計容積的管委會空間增訂以總容積1％為標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺，也就是說，未來社區管委會空間將落在6至30坪。

而將一般電梯從現行的「應計容積」改為「免計容積」，不必要且灌水的公設項目將被刪除，同時，並針對必要的公設強化分項標準審查，如此一來，未來新建大廈依土地面積大小，可以縮小公設5%-10%，也可以達到實值公設標準的合理化。

雖然公設比可降低，但是否會影響房價漲跌？李同榮認為會出現兩種變化，但對整體房價走勢影響非常有限：

一、整體市場總價不變，單價微調：目前房市處技術面高檔，總價主導剛需市場，在市場機制運作下，虛坪改革影響不到剛需市場需求強勁地區總價，也就是說大部分市場在總價不變下，部分市場單價可能微調，對房價漲跌不受影響。

二、部分超漲區單價不變，總價微調：目前全台部分超漲區域房市總價已到剛需接受的天花板，這些區域的房價原本開始微幅鬆動，若要維持總價，單價若拉高，敏感度會較強，因此可能會微幅影響總價的下修，也就是在公設縮水變動下，單價不變，總價會微調，但這不代表是政策影響，而是這些區域本來就隨市場機制在調整總價。

李同榮表示，不少人認為實施實坪制，房價就會下跌，但房價漲跌有很多結構與要素，雨遮露台不登記不計價後，房價也並未因此下跌，證明登記方式不同是無法影響市場機制與房價漲跌。

他表示，實坪制雖有單價資訊透明化與防止公設灌水的優點，但若貿然提出將產生很多後遺症，包括舊制登記九百萬戶全面翻新，全民資產縮水、政府稅收也大幅劇減三成以上。

而若採新制舊制一刀切翻新，恐造成新舊單價的價格揭露更混，購屋者更弄不清新舊單價落差，無所適從，不但房價不受影響，新舊謄本資訊將可能更混淆不透明，同時也耗費大量公帑與社會成本。

為解決虛坪灌水不合理問題並兼顧實坪制資訊透明化的優點，李同榮表示，他認同林右昌部長上述虛坪改革措施，他同時建言，應該強化實價登錄的資訊揭露更透明化，於實價登錄中，扣除公設後計算總價除以實坪的單價，並予詳列揭露，以達實坪單價揭露資訊透明化的效果，讓購屋者更清楚買到多少實坪？多少公設？多少實坪的單價？這樣民眾自然會認同虛坪改革制度的好處，虛坪改革就會達到「公設合理化與資訊透明化」的實質宏效。