高房價、少子化後遺症 繼承創新高、拍賣創新低

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

2023年平均房貸利率來到近13年來相對高點,但根據內政部最新公布數據,拍賣移轉量卻創史上同期新低,去年(2023)全國拍賣移轉棟數僅3,539棟,與2022年同期相比大減15.4%,此外,繼承移轉棟數創下史上新高,去年全國共77,012棟,年增9.4%。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,早年房貸利率都在5%以上,所以市場不佳可引發斷頭潮,去年平均房貸利率雖維持在2%以上,但屋主多能承受,且多年價格走揚,屋主價格讓利在一般市場能順利脫手,進到法拍的數量少,拍賣移轉創新低,而繼承移轉因為少子化及房價高漲的關係,留給後代繼承越來越多,因此繼承移轉幾乎年年創新紀錄。

去年房市交易量緊縮,拍賣移轉跟著下滑,繼承移轉持續增加,贈與移轉也上揚,去年全國贈與移轉51,919棟、年增4.2%,至於六都的各項數據表現,繼承移轉六都全面增加,人口最多的新北市無論是拍賣、繼承或贈與都是最大量,其中繼承移轉幾乎是台南市的三倍,不過台南市在拍賣移轉跟贈與移轉的走勢都跟其他五都不同,台南市拍賣移轉不僅是唯一上揚,甚至大增29.9%。

郎美囡表示,台南市過去的拍賣移轉基期低,去年棟數增加數據反應明顯,再者,去年上半年大環境不佳,原本投資熱度相當高的台南市有許多企業主、個體戶受景氣衝擊,財務風險升壓,因此其所抵押的不動產流入法拍增加,另一個原因是有許多公同共有的物件以法拍解套,也是推升法拍移轉量的原因。至於新北市因為人口多,不動產配置及傳承的需求度高,故移轉量都是各縣市中最高者。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示,由於建物坐落的土地持有期間一長,土地漲價數額頗為驚人,土增稅相當高,但繼承移轉可以免徵土地增值稅,因此許多長輩選擇以繼承方式將不動產移轉給後代,但繼承人之後轉售將會面臨高額的交易稅,建議繼承者們除善用房地合一自用優惠,或重購退稅等方式,因繼承取得的所有權人建議未來若有移轉需求,一定要先行規劃,避免重稅臨頭時欲哭無淚。

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