交易量增房價將漲?李同榮:五大理由空頭才要開始

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

2023年11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟,月增11%,年增26%,寫下今年最大增幅,在交易量大增同時,不少市場人士以「量先價行」原理,預估2024房價將續漲。

房市趨勢專家李同榮認為,房市與股市的價量關係走勢不同,別陷入「量先價行」的迷失,2024房市沒有再上漲的基本要件,房市空頭才正開始,選後若短線上漲,房價漲多少就會跌多少。

不過他表示,雖然房價會鬆動,但以盤代跌或微跌居多,低價市場支撐力足,大台北抗跌、中南稍弱,桃園強。

李同榮指出,今年七月平均地權5重拳修法上路,外界一致認為下半年在政策打房與總統大選影響,交易量勢必更加緊縮,但他認為下半年交易量將脫離谷底,而7至11月交易量如所預期大幅回升,跌破大部分專家眼鏡。

李同榮分析,去年2022Q3受房地合一2.0上路影響,交易量急縮,大部分專家以股市原理「量先價行」預估房市多頭轉空,但他預估房市將呈現「價量背離」現象,多頭會延續到2023年底,如今證明,時過一年半房價仍然居高不下,空頭言論如同泡影。

2023上半年房市交易量已觸底,下半年交易量開始回溫,現階段大部分專家見到交易量增又預估「量先價行」,樂觀期待2024房價將續漲。不過,Q3-Q4間房市開工量與使照量呈死亡交叉,房價下測的考驗才正開始。

李同榮分析,房市「量先價行」不如股市的短期波動現象,房市往往有一段緩衝期落差,就如2016Q1交易量落底,但房價處於殺價取量階段,直到2017年底台北市才率先止跌。

又如2011年因奢侈稅打房交易量緊縮,房市呈現價量背離,直到三年後2014 Q3房市才反轉向下。

資料來源/吉家網
資料來源/吉家網

雖然目前交易量回溫,但對房價的支撐力考驗才正開始,從房市建照量與開工量之先行指標觀察,雖然房價除超漲區外,沒有明顯鬆動,但短期銷售率不佳,造成餘屋增多,房市必須沈澱消化餘屋,後市才會穩健。

不過因市場剛需的支撐力強勁,新青安貸款專案刺激下,成屋市場在高價跌與低價漲的環境下,房價第三季暫時處於止漲卻不跌的盤整格局,但第四季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動,同時也會因市場信心恢復、促銷積極,促使交易量回溫,這也是下半年在房價表現不佳的狀況下,交易量能比上半年回溫的主因。

李同榮表示,2024房市將轉空有五大理由:

一、經濟基本面轉弱

升息效應,今年GDP減弱、八年經濟負成長魔咒成真,後頭還有大陸對台貿易壁疊清單制裁,對兩岸出口不利,間接影響經濟並對房市產生不利影響。

二、技術面反轉向下

房價處技術高檔,營建成本與蛋白低基期已充分反應,房價將因高基期推升無力而轉弱。

三、供給面增加

持續一年半預售市場銷售率普遍不佳,餘屋持續增加,在囤房稅制打房壓力下,餘屋大竄逃,新案與餘屋容易產生多殺多。

四、政策面壓制

禁止轉售扭曲預售市場,高總價臨天花板,低坪數臨最小化,價上不去,空間也無法一直縮小,政策面持續不友善,對市場信心產生影響。

五、消息面利空

地緣政治影響全球與兩岸局勢動盪不安,尤其兩岸關係若持續緊繃,就會是房市的一頭大灰犀牛與一顆隨時引爆的不定時炸彈。

李同榮表示,置產民眾常常陷入市場當下氛圍,漲時追漲、跌時殺跌,應該要有逆勢思惟,房市走勢有一定循環機制,不要以為量增價就會漲,建商若太樂觀的看待房市,盲目推案,只會讓市場供給一再過剩,餘屋去化更加困難,就會產生多殺多現象。

李同榮說,房市沒有永遠漲的道理,未來一年半房市必須休息消化餘屋,但房價沒有崩盤危機,將以盤代跌或微跌結束第六循環。

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