從基泰大直案看老屋受災 專家:遇大地震老宅難求償 房貸外還要多背2筆債

北市「基泰大直」建案施工不當,造成周邊許多住戶房屋塌陷。 圖/聯合報系資料照
北市「基泰大直」建案施工不當,造成周邊許多住戶房屋塌陷。 圖/聯合報系資料照

近來鬧得沸沸揚揚的基泰大直案,受災戶叫苦連天,台北市政府、基泰建設各自啟動救助補除措施,整建之路百廢待興,令人不禁思考、若北市遇上大規模地震,老公寓命運將如何?專家直言,房屋自然災損跟基泰案人為損鄰賠償不同,住戶不僅求償無門,恐怕還得負擔包括原本的房貸、一部分重建費,以及租屋費用等3筆費用。

根據內政部統計,北市最常見的4至5層樓公寓近40萬戶,30年以上的老宅更佔比7成以上。絕大部分建物的受制於早年的建築法規、結構耐震強度普遍不足,眾所周知,台北市地層屬於爛泥黏土層居多,許多區段更屬於土壤液化潛勢區,倘若遭逢地震導致大規模的自然建築物災損,屆時民眾的遭遇恐怕將比基泰案損鄰住戶更淒涼。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,假如碰上自然災損導致房屋結構受損,首先住戶會碰到的就是「求償無門」,又假設災損規模很大,政府將可能顧此失彼,很難第一時間提供全面性的「令民眾滿意的救助」。

首先,房價受損、而你原本還在繳的房貸還得繼續繳。陳碧源分析,除了全倒戶外,不少民眾都是硬著頭皮繼續住在「結構堪用」的房屋內,然而在估價實務上,則會根據龜裂、傾斜、倒坍來判定房屋價值;撇除倒坍因素以外,龜裂與傾斜的住宅會背負上「污名化減損」,房價減損從5至8%、10至20%不等,換句話說,房屋貶值但房貸照舊,然後還非常不好賣。唯一的出路就是都更,但漫長的審議過程、坪數核定又是另外的故事。

其次,就是受災住戶必須負擔一部分的重建費用。倘若範圍天災導致大範圍重建,營建成本勢必因工料供需失衡下瞬間上漲,如同疫情期間的缺工缺料的狀況下,導致重建費用所費不貲,就算政府提供優惠貸款給予受災戶,民眾還是要自行負擔大筆的重建費用;大規模重建之路也可能非常漫長;他指出,原貸款加上重建費用,對於受災戶又是一筆沈重負擔。

最後就是租屋費用。以921為例,當初政府興建大批組合屋給予受災戶,但台北市畢竟寸土寸金,很難有大片土地可長期無償給予民眾使用,頂多分配社會住宅給予民眾使用;再者,許多原住戶習慣原本的生活圈,如果想要維持與原本相去不遠的生活習慣,付出租金也是必要支出。

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