預售屋款 逾半建案未信託

民眾買預售屋時要注意，支付建商的預收款並非全部有銀行信託保證，銀行業者指出，除了北部（新竹以北地區）之外，中南部建商收取預收款大多未交付銀行信託，而是採取建商集團母子公司互保的方式，讓北部與中南部民眾購屋保障大不同。

信託公會坦言，目前並非所有建案都納入銀行信託保護傘，至於建案數量信託公會無法統計，要看內政部掌握的情況；但銀行業者估算，目前全國至少有半數建案，未納入銀行信託機制來管理建商對資金是否專款專用。

政府近來祭出一系列打炒房措施，建商的財務壓力愈來愈大，資金被挪用的道德風險大增。銀行業者認為，問題出在內政部允許建商從銀行取得的土建融資金，可用「同業互保」的方式取代交付銀行信託，等於這筆錢可放在建商的帳戶，而非銀行的信託專戶，在使用上免於受銀行監控。銀行業者主張，內政部應要求所有建案都必須交付信託，讓民眾不分南北，都能保障購屋權益。

銀行業者說，內政部對建案有五種保證方式，除了不動產開發信託、價金返還保證、價金信託，還有同業連帶保證、公會辦理連帶保證協定，其中建商最常用的就是同業保證。

銀行主管表示，不動產開發信託與價金信託，都有保障民眾預收款使用功能，差別主要在建商找代銷中心賣預售屋的管銷費用能否從帳戶裡撥出，前者可以、後者不行；至於價金返還保證，則是要求銀行必須在交屋時，才能把專戶的預收款給建商，由於限制嚴格，建商連工程款都不能動用信託專戶，實務上幾乎沒建商採用價金返還保證信託。

多家銀行私下指出，中南部多數在地建商集團都拒絕信託，而採取「同業互保」方式。

所謂互相作保，意指當負責興建的建商爆發財務危機，導致房子蓋不下去，負責作保的建商要把房子蓋完。但銀行示警，這種同業互保的方式「根本不是請其他的建商作保，而是由同一集團的子公司之間，或是母子公司互相作保」。

銀行表示，同一集團的建商互相作保，風險高度集中，也失去連帶保證人的意義，尤其不少融資槓桿過大、融資部位過高的建商集團，財務風險都相當高，屆時這些同一集團出來作保的公司能否把房子蓋完，也引人質疑。

對此，八大行庫已要求建商必須交付信託，才能承作相關的土建融業務；但部分中小型銀行為了能取得土建融業務，因此接受建商拒絕交付信託的要求，讓預售屋風險大增。

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