預售屋款 逾半建案未信託

民眾買預售屋要付給建商預收款,銀行業者說,中南部不少建商未將預收款交付銀行信託,民眾的權益恐受影響。圖為示意圖。記者林伯東/攝影
民眾買預售屋要付給建商預收款,銀行業者說,中南部不少建商未將預收款交付銀行信託,民眾的權益恐受影響。圖為示意圖。記者林伯東/攝影

民眾買預售屋時要注意,支付建商的預收款並非全部有銀行信託保證,銀行業者指出,除了北部(新竹以北地區)之外,中南部建商收取預收款大多未交付銀行信託,而是採取建商集團母子公司互保的方式,讓北部與中南部民眾購屋保障大不同。

信託公會坦言,目前並非所有建案都納入銀行信託保護傘,至於建案數量信託公會無法統計,要看內政部掌握的情況;但銀行業者估算,目前全國至少有半數建案,未納入銀行信託機制來管理建商對資金是否專款專用。

政府近來祭出一系列打炒房措施,建商的財務壓力愈來愈大,資金被挪用的道德風險大增。銀行業者認為,問題出在內政部允許建商從銀行取得的土建融資金,可用「同業互保」的方式取代交付銀行信託,等於這筆錢可放在建商的帳戶,而非銀行的信託專戶,在使用上免於受銀行監控。銀行業者主張,內政部應要求所有建案都必須交付信託,讓民眾不分南北,都能保障購屋權益。

銀行業者說,內政部對建案有五種保證方式,除了不動產開發信託、價金返還保證、價金信託,還有同業連帶保證、公會辦理連帶保證協定,其中建商最常用的就是同業保證。

銀行主管表示,不動產開發信託與價金信託,都有保障民眾預收款使用功能,差別主要在建商找代銷中心賣預售屋的管銷費用能否從帳戶裡撥出,前者可以、後者不行;至於價金返還保證,則是要求銀行必須在交屋時,才能把專戶的預收款給建商,由於限制嚴格,建商連工程款都不能動用信託專戶,實務上幾乎沒建商採用價金返還保證信託。

多家銀行私下指出,中南部多數在地建商集團都拒絕信託,而採取「同業互保」方式。

所謂互相作保,意指當負責興建的建商爆發財務危機,導致房子蓋不下去,負責作保的建商要把房子蓋完。但銀行示警,這種同業互保的方式「根本不是請其他的建商作保,而是由同一集團的子公司之間,或是母子公司互相作保」。

銀行表示,同一集團的建商互相作保,風險高度集中,也失去連帶保證人的意義,尤其不少融資槓桿過大、融資部位過高的建商集團,財務風險都相當高,屆時這些同一集團出來作保的公司能否把房子蓋完,也引人質疑。

對此,八大行庫已要求建商必須交付信託,才能承作相關的土建融業務;但部分中小型銀行為了能取得土建融業務,因此接受建商拒絕交付信託的要求,讓預售屋風險大增。

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