地政司:研議讓履保制度更好

房市不景氣及政策打炒房下,不少建商出現財務危機,爛尾樓風暴山雨欲來,甚至有銀行業者認為,建商為求資金運用可不受銀行監控,最常用「同業互保」取代交付銀行信託,內政部卻不要求建商改善。對此,內政部地政司表示,爛尾樓問題眾所關切,會繼續研議如何讓履保制度更好。業界專家則表示,同業擔保看似最雷,但其實沒有爆過雷。

為保障買方權益,內政部二○一一年五月起實施預售屋履約保證機制,規定建商推案時,必須提供相關保證措施,共有五大項,包括不動產開發信託、價金信託、價金返還保證、同業連帶擔保、公會連帶保證等。

馨傳不動產智庫執行長何世昌說,理論上「價金返還」對消費者的保障最高,但因不能動用資金,所以很少有建商提供此一方式;而「同業連帶擔保」看似最沒效力,因多數認為作保的公司多為建商關係企業,但根據建商公會全聯會統計,十二年來有近六千個建案用此方式,卻沒一個建案出問題,大家覺得最雷的反而不雷。

何世昌說,「銀行有無確實查核資金用途,才是重點,像先前北投的爛尾樓建案,也非採同業互保,而是不動產開發信託。」他說,「價金信託」為建商將消費者所支付的價金、工程款,交付信託專戶,建商要動用專戶資金,得先繳交相關文件後銀行才會轉帳繳納,屬專款專用。

而不動產開發信託也是專款專用,但建商可動用的資金項目更多,包括稅費、規費、廣告費、代銷費等,萬一遇上「巧立名目」的建商,用各種理由把專戶裡面的錢領走,若在缺乏第三方監督、受託機構又沒查核下,就很容易爆雷。

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