央行再升息、房貸利率逼近2% 專家：房市不跌神話即將瓦解

2022-12-15 17:12 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

央行今（15）日經理事會決議通過，宣布再度升息半碼（0.125個百分點），累計今年連續四度升息，利率共調升了2.5碼（0.625%），民眾關心的房貸利率，也即將叩關2%利率水平。房仲業者試算，若以央行公布五大銀行10月平均房貸利率1.827%計算足額反應之利率，房貸利率將達到1.952%，顯見升息循環啟動前後的貸款負擔差距越來越大。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，五大行庫3月份平均房貸利率1.378%，此時利率尚未反應升息幅度，央行自3月底到9月連續升息2碼後，10月五大行庫平均房貸利率來到1.827%，倘若貸款1000萬元，以20年期本息均攤方式繳付房貸，1.378%每月須付47,969元的貸款本利和，1.827%每月負擔增加至49,773元，每個月差2,077元，一年多了將近2萬5千元，如今再升半碼，利率有機會來到1.952%，同樣貸款條件，每月負擔50,361元，與升息前相比每月增加2,665元，一年多付約3萬2千元，相當於小資族一個月的收入。

郎美囡指出，觀察五大銀行平均房貸利率，在2008年以前才有超過2%的水平，換言之，利率有將近14年的時間都在低檔，因此買方對央行今年急速升息難以適應，房市交易陷入膠著，買方期待降價，但通膨、物價上漲支撐著新屋價格不墜，僅零星建案傳出降價，且房地合一2.0拉長投資置產的閉鎖期到5年，中古市場賣方若無資金壓力也偏觀望或惜售，讓利空間有限，房市價量難以突破。

展望未來，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，升息半碼雖然幅度不大，但今年累計升息四次，溫水煮青蛙已經讓有貸款的民眾大喊吃不消，雖然房貸利率仍在歷史低點，但調升政策利率背後牽動包含土建融、以房養老，壽險業投資不動產標準等，不動產結構產生質變，面對2023年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。

除了升息，近期平均地權條例捲土重來，房市利空不斷，全球（4540）居不動產情報室總監陳炳辰認為，抵擋不了全球升息態勢下，升息早已非單純房市調節因素，不過，若近期的平均地權條例通過，雖不見得即刻實施，信心亦會有所打擊，可能再加快新案建商與成屋賣方價格軟化的時辰表。

陳炳辰指出，房貸利率2%的意義代表貸款千萬元的民眾，分30年本利攤還，每月要繳納接近3.7萬元，可能高於不少20-30歲內勤行政職員的月薪，若顧及生活水準，月薪至少得來到7、8萬元才有資格購置這樣的房產，不論是投資客、小資族自住族群，其實都不算輕鬆，總之，在總經帶動房市走空、升息、打房政策多管齊下，過去房價如鐵板一塊、國內房市只漲不跌的神話，恐怕很快就可以見到瓦解。