明明有實價登錄2.0，為什麼屋主開價還是越來越貴？

摘要
1.房地產 實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一，因為房屋是一種非標準化商品。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同、格局不同、景觀不同，單價就可能有差異。

2.房地產實價登錄2.0，關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點，知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

「子房哥，明明都實價登錄2.0了，為什麼最近屋主開價還是越來越貴？」近期有換屋需求，已經看過不下二十間房的學弟Ｋ，對於近期一波房地產漲勢很不以為然。但眼見好多出價想買的房子卻就這樣擦身而過了，垂頭喪氣來找我喝咖啡。

「房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一。」我喝了一口咖啡，慢條斯理地說：「因為房屋是一種非標準化商品。」

商品銷售，有標準化商品及非標準化商品兩種。像我們熟知的3C或團購商品就是標準化商品，例如大家長期關注的iPhone，除了官網上的價格，還有經銷商、平行輸入商、Costco通路等不同價格，疫情前還有人藉匯率變化遠赴日本、香港買，總有辦法買到更便宜，但內容規格標準相同的東西。

而且只要是正廠品，原廠規格性能、全球保固規定都一樣，所以才會出現更多比價網站、App，讓消費者針對這些標準化商品，去發掘最合適的購買管道。

但房屋就是非標準化的商品了。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同，格局不同，景觀不同，單價就可能有差異。相關價格變因還有裝修程度不同，設備維護狀況不同等等，而且即使賣方屋主認為，他花了百萬裝潢，就應該反應在房價上，但如果買方不喜歡他的裝潢，即使接手也是拆除，這些裝修的價值在買方眼中就是零。

甚至有些集合住宅因為鄰居的「不友善程度」，也出現不同的價格。因此每筆房地產都有其獨一無二的狀況，那對賣方來說，隔壁實價登錄賣多少成交，他就一定要比照這個單價賣嗎？其實未必。

既然沒有一戶房屋是標準化商品，那實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，對於買方來說又有什麼好處呢？我認為關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點。

大部分中古屋的買賣，在於平衡三方面的利益：「買方想買便宜，賣方想賣貴，仲介想收足服務費。」一般來說仲介的理想服務費是從賣方成交價抽4%，從買方成交價抽2%，不少仲介為了促進成交願意在佣金上讓步。在最終談判時，買方從交易總成本上出價，賣方從實拿金額去約定數字，自然有機會找到仲介要的平衡點。

在實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，我們知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

知道以上這些資訊，最後剩下的就是買方願意再加價多少，去爭取成交獲得這心目中的理想房子了。

「好好好，實價登錄只是參考，還得跟子房哥學談判才行。」學弟Ｋ說，但感覺還是不太滿意，憤憤地問：「那到底政府推動實價登錄2.0的意義在哪裡呢？」「我認為實價登錄資訊越透明，解決的是『信任問題』。」我笑著回答他。過去為什麼談「黑心房仲」、「黑心建商」的書會大賣？因為它教你怎麼破解可能隱藏的不信任情況。

如今中古屋賣方的取得成本也揭露，建商預售屋各戶資料也揭露，大家不需要對以往收到的資訊，辛苦盤算嘀咕「這到底是真實還是話術？」在交易談判過程中，也就不需要像過去諜對諜那樣勞心勞力。有了信任，就可以減少交易紛爭，有了信任，也促進加速成交的可能。

最後再次強調，就算實價登錄N.0揭露再精細的內容資訊，這永遠仍只是參考價格。因為房地產交易價格中仍含有一部分叫做「品味」，而對「品味」的定價永遠因人而異。