賣厝阿明／房貸利息可以扣抵哪些稅？ 4大問題一次講明白

你知道其實房貸的利息也可以變成報稅扣除額來抵稅嗎？

假如善用這項扣除額，長久下來抵個千元萬元都不是問題，想要加減補貼家用，要先了解清楚房貸利息抵稅的各種條件，才能順順利利抵到稅！

關於房地利息怎麼扣？有租屋又繳房貸的朋友該怎麼報？同時也搜集出三大各位在申報房貸抵稅時會遇到的疑問，讓阿明一次講明白給大家聽！

1.個人綜合所得稅隱藏的抵稅秘密

2.扣除額可以怎麼分？

3.房貸抵稅的『5大』條件

4.房貸利息抵稅常見QA

▌個人綜合所得稅隱藏的秘密

在正式進入我們這篇的關鍵『房貸利息如何抵稅？』前，先來看一下在個人綜所稅的計算方式裡面，哪裏藏著抵稅關鍵

應繳稅額公式：

► 綜合所得稅應繳稅額＝所得淨額Ｘ稅率-累進差額

► 所得淨額＝所得總額-免稅額-扣除額

要申報出去的稅額當中，除了有基本免稅額之外，「扣除額」也是可以降低所得淨額的一大關鍵，這次的「房貸利息抵稅」就是從這項出來的。

▌扣除額可以怎麼分？

在一般扣除額這個項目中，我們又可以分為「標準扣除額」、「列舉扣除額」及「特別扣除額（可以自由選擇要不要報稅）」。

► 公式：扣除額＝一般扣除額＋特別扣除額

① 標準扣除額

這一項在申報的時候是不需要提供任何證件，可以直接扣除

單身者12萬4千（有調高$4,000元）、有配偶者24萬8千（2023年適用免稅額）。

而標準扣除額和列舉扣除額是擇一申報，也就是看看自己哪一種扣除額可扣金額較多，才可以少繳一些稅喔！

② 列舉扣除額

跟標準扣除額差異最大的就是，列舉扣除額要提出證明文件，主要分為6大申報項目：

Ａ‧捐贈（最高不超過所的總額20%）

Ｂ‧保險費（不含全民健保保費）

Ｃ‧醫藥與生育費

Ｄ‧災害損失

Ｅ‧自用住宅購屋貸款利息（每戶30萬元）

Ｆ‧房屋租金支出、競選經費

③ 特別扣除額（可以自由選擇要不要報稅）

特別扣除額要依據當下的生活狀態、身份才可使用，一般扣除額一定要申報，而特別扣除額可自由選擇要不要報稅。目前有的7種特別扣除額項目有：

Ａ‧ 薪資所得特別扣除額 NT$ 207,000，或是選擇薪資必要費用：最高 3%

Ｂ‧儲蓄投資特別扣除額 NT$ 270,000

Ｃ‧幼兒學前特別扣除額NT$ 120,000

Ｄ‧教育學費特別扣除額NT$ 25,000

Ｅ‧身心障礙特別扣除額2023 年調整為 NT$ 207,000

Ｆ‧長期照顧特別扣除額NT$ 120,000

Ｇ‧財產交易損失扣除：以發生事實為主，不能超過當年度申報的財產交易所得，假如當年度沒有財產交易所得可以扣除或扣除不足者，會再之後的 3 年財產交易所得中扣除。

住商不動產 三井湖濱加盟店 專業經理人 詹詠琋 表示要特別注意

▌房貸抵稅的『5大』條件

條件1. 納稅義務人必須是房屋所有權人

白話來說，貸款房屋的產權必須登記在本人名下、或是配偶及受撫養親屬名下。如果你沒有申報扶養父母，就算房子登記在父母名下，也不符合抵稅條件喔！

條件2.採用列舉扣除額申報

綜所稅有「標準扣除額」及「列舉扣除額」兩種扣除方式，當然，納稅義務人可以選擇自己覺得最划算的扣除項目，但因為不能合併使用的關係，如果你是用標準扣除額報稅，就沒辦法再申報房貸利息抵稅。

條件3.要自住同時有設戶籍

房屋要是自住使用，不能出租、供營業或執行業務使用的情形，設公司也不行。同時要記得在課稅年度內完成戶籍登記，才可申報房貸抵稅。

條件4.房屋申報數量有限制

簡單來說就是『一個申報戶只能列舉一間』，假如你是名下有2間以上房屋，一樣也只能選擇其中一間申報，一般會選房貸利息支多的那戶來抵扣。如果自己、配偶或受撫養親屬名下有2戶以上的房子，或是將兩戶相鄰房子打通隔牆成為一戶來居住，就算符合上面的條件，也只能選其中一戶作為房貸利息列舉扣除。

條件5.請先扣除儲蓄利息

房貸利息抵扣額除了每年上限為30萬元之外，在申報前要先扣掉儲蓄產生的利息，才能申報抵稅。

舉例來說，假如妳銀行房屋貸款利息50萬，銀行存款利息10萬，那麼申報的扣除額會是50 - 10 = 40萬。

▌房貸利息抵稅常見QA

Ｑ1：房貸利息跟租金支出都可以列舉申報嗎？

Ａ1：事實上除了房貸利息可以申報列舉扣除，房屋租金每年也有12萬元的額度可以扣除。假如一年之中同期間，你又要繳房貸有要付租金，在申報時是只能擇一申報扣除的。但假如是上半年租屋，下半年買房、繳房貸，則可以按照比例扣除。

Ｑ2：信貸、增貸或是二胎房也可以抵稅嗎？

Ａ2：基本上是都不行。如果你是因為臨時缺資金拿房屋做增貸，或是二胎貸款，產生的利息是不會納入房貸利息抵扣的範圍內。而信貸則是除非你可以100%證明申請信貸是用來購買自用住宅，且稅務機關認定借款目的確實是為了買房，那麼你的信貸利息支出才可以申報抵稅。

Ｑ3：如何申請房貸利息抵稅證明

#線上申請證明

到銀行網站「扣繳憑單」專區，完成帳號密碼登入後，基本上都可以線上申請到下方證明：

1.利息所得及結構型商品交易所得

2.非存款利息所得、結構型商品交易所得及信託財產專戶所得

3.放款繳息證明

#臨櫃申請證明

本人到銀行申請，需準備印有照片之身分證明文件正本。

#委託申請證明

填妥「委任書」完成簽名或蓋章，並附上身分證影本（需標示與正本相符），交由代理人臨櫃辦理。

代理人須出示上方兩項文件，銀行會將委任書跟代理人的身份證明文件影印留存。

PS

房貸利息證明資訊須包含：申報房屋的坐落地址、房屋所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名與借款用途，且需由納稅義務人自行補註及簽章，並提示建物權狀及戶籍資料影本。

感謝住商不動產三井湖濱加盟店專業經理人詹詠琋 知識分享

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