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賣厝阿明/房屋所有權的約定

2023-01-09 14:58:05聯合新聞網 賣厝阿明

欣欣因為理財得宜定期儲蓄加上投資得利,手頭有一筆可以彈性動用的資金,看到離老家通勤20分鐘的建案,打聽之下頭期款價格剛好也是可以生得出來的數字。代銷人員透露目前整個社區還有一戶位在5樓的超大露台戶,整個露台空間雖然是約定專用,但實際使用上都是自己的範圍,欣欣開始整個人霧煞煞,都已經是自己買的範圍怎麼還有「約定專用」這個東西?

買房學問深不見底,大大小小的專有名詞特殊用語感覺一個沒搞懂就會被詐騙,到底關於房屋所有權的類型有哪些?分別的權利範圍又有哪些?

今天讓阿明分成5大部份,說文解字一遍給各位聽聽!

1. 房屋所有權是什麼?—

2.專有部分:獨立使用性質的室內空間—

3.共用部分:共同使用的大樓公共設施—

4.約定專用:只有使用權沒有所有權的區域—

5.約定共用:自己的跟大家分享

▌房屋所有權是什麼?

普遍民眾的買賣房屋都是屬於『所有權移轉』的類型。也就政府會給買方土地及房屋所有權狀,代表你可以永久居住在這個物件,並且向銀行申請貸款時,銀行可以擁有真正的債權,這種買屋也買地的類型,買方比較容易貸款成功,產權年限為永久型,正式大部份會入手的房屋類型。

同時依照《公寓大廈管理條例》第3條將公寓大廈建物分為四種類型,分別為:專有部分、共用部分、約定專用,約定共用。又在《民法》第799條分別有規定四種類型,各項的權利使用範圍。

▌專有部分:獨立使用性質的室內空間

根據《公寓大廈管理條例》第3條的定義,專有部分就是指屋主(所有權人)可以『獨立使用的空間』,並且可以單獨登記為區分所有權的標的物,就稱為「專有部分」,像是室內登記的實際坪數,包含:室內面積或附屬建物如陽台面積等都涵蓋在專有部分內。

同時,除了法律有另外規定限制外,屋主(所有權人)可以自由的使用、收益、處分,其他第三人干涉不到你怎麼使用。

阿明提醒大家,前面提到針對專有部分法律有限制,是指說假設你是登記住宅使用,是不可以再改成商店或是辦公室等。

▌共用部分:共同使用的大樓公共設施

也就是權狀內不算在專有部分的附屬建築物,同時是提供給社區全體住戶共同使用的區域,如:屋頂、屋頂突出物、防空避難室或機電空間等,都算在公用部分,這些地方是不可以登記成專有部分。

另外,也有規定限制起造人或是建商將共有部分,像是法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等地方,出售給住戶(區分所有權人)或是其他特定人士等影響到全體住戶(區分所有權人)權益的行為。

▌約定專用:只有使用權沒有所有權的區域

在《公寓大廈管理條例》第3條的範圍中,約定專用通常是把原本屬於整個社區的某一塊,以約定的方式單獨給某一戶專門使用,最常見的就是露台、花台、一樓庭院等地方。

以權利範圍來說,約定專用的區域屬於『只有使用權沒有所有權』,要自己管理維護及負擔該區域的修繕問題。同時,約定專用的面積只會出現在謄本標示部,並沒有算進權狀面積內。假設後面想再加裝像是雨遮或是花架等設施,要事先取得社區管委會同意後,且尺寸大小都有符合社區規約才可以增建。

假設是購買「約定專用」的露臺戶為例:

A‧簽訂買賣契約時,必須同時簽一份「分管契約」,其他全體住戶也要簽署

*分管契約適用一種法律契約的方式,約定由其中一人、部分或者全體共有人分別管理或使用共有部分

B‧平面圖要註明約定專用區域屬於哪一戶專用

C‧約定專用的空間並不算進權狀面積內,僅出現在謄本標示部

D‧露台坪數還是要算錢!售價一般是市價1/2到1/3

阿明提醒大家,因為露台戶在總價上也會將露台面積算進去,所以在總價上,會比一般同坪數的價格略高一些,建議要入手露臺戶的朋友,把未來轉手性也一起考量進去。

▌約定共用:自己的跟大家分享

約定共用的定義恰恰好根約定專用相反,根據《公寓大廈管理條例》的定義,是將原本屬於社區大樓裡某一戶的區域,同樣用約定的方式提供給整個社區使用,像是警衛室或是一樓騎樓都是常見的約定共用區域。

公寓大廈管理條例 §3 |https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

民法 §799 |https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

圖/賣厝阿明提供
圖/賣厝阿明提供

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賣厝阿明

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