賣厝阿明／房屋所有權的約定

欣欣因為理財得宜定期儲蓄加上投資得利，手頭有一筆可以彈性動用的資金，看到離老家通勤20分鐘的建案，打聽之下頭期款價格剛好也是可以生得出來的數字。代銷人員透露目前整個社區還有一戶位在5樓的超大露台戶，整個露台空間雖然是約定專用，但實際使用上都是自己的範圍，欣欣開始整個人霧煞煞，都已經是自己買的範圍怎麼還有「約定專用」這個東西？

買房學問深不見底，大大小小的專有名詞特殊用語感覺一個沒搞懂就會被詐騙，到底關於房屋所有權的類型有哪些？分別的權利範圍又有哪些？

今天讓阿明分成5大部份，說文解字一遍給各位聽聽！

1. 房屋所有權是什麼？—

2.專有部分：獨立使用性質的室內空間—

3.共用部分：共同使用的大樓公共設施—

4.約定專用：只有使用權沒有所有權的區域—

5.約定共用：自己的跟大家分享

▌房屋所有權是什麼？

普遍民眾的買賣房屋都是屬於『所有權移轉』的類型。也就政府會給買方土地及房屋所有權狀，代表你可以永久居住在這個物件，並且向銀行申請貸款時，銀行可以擁有真正的債權，這種買屋也買地的類型，買方比較容易貸款成功，產權年限為永久型，正式大部份會入手的房屋類型。

同時依照《公寓大廈管理條例》第3條將公寓大廈建物分為四種類型，分別為：專有部分、共用部分、約定專用，約定共用。又在《民法》第799條分別有規定四種類型，各項的權利使用範圍。

▌專有部分：獨立使用性質的室內空間

根據《公寓大廈管理條例》第3條的定義，專有部分就是指屋主（所有權人）可以『獨立使用的空間』，並且可以單獨登記為區分所有權的標的物，就稱為「專有部分」，像是室內登記的實際坪數，包含：室內面積或附屬建物如陽台面積等都涵蓋在專有部分內。

同時，除了法律有另外規定限制外，屋主（所有權人）可以自由的使用、收益、處分，其他第三人干涉不到你怎麼使用。

阿明提醒大家，前面提到針對專有部分法律有限制，是指說假設你是登記住宅使用，是不可以再改成商店或是辦公室等。

▌共用部分：共同使用的大樓公共設施

也就是權狀內不算在專有部分的附屬建築物，同時是提供給社區全體住戶共同使用的區域，如：屋頂、屋頂突出物、防空避難室或機電空間等，都算在公用部分，這些地方是不可以登記成專有部分。

另外，也有規定限制起造人或是建商將共有部分，像是法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等地方，出售給住戶（區分所有權人）或是其他特定人士等影響到全體住戶（區分所有權人）權益的行為。

▌約定專用：只有使用權沒有所有權的區域

在《公寓大廈管理條例》第3條的範圍中，約定專用通常是把原本屬於整個社區的某一塊，以約定的方式單獨給某一戶專門使用，最常見的就是露台、花台、一樓庭院等地方。

以權利範圍來說，約定專用的區域屬於『只有使用權沒有所有權』，要自己管理維護及負擔該區域的修繕問題。同時，約定專用的面積只會出現在謄本標示部，並沒有算進權狀面積內。假設後面想再加裝像是雨遮或是花架等設施，要事先取得社區管委會同意後，且尺寸大小都有符合社區規約才可以增建。

假設是購買「約定專用」的露臺戶為例：

Ａ‧簽訂買賣契約時，必須同時簽一份「分管契約」，其他全體住戶也要簽署

＊分管契約適用一種法律契約的方式，約定由其中一人、部分或者全體共有人分別管理或使用共有部分

Ｂ‧平面圖要註明約定專用區域屬於哪一戶專用

Ｃ‧約定專用的空間並不算進權狀面積內，僅出現在謄本標示部

Ｄ‧露台坪數還是要算錢！售價一般是市價1/2到1/3

阿明提醒大家，因為露台戶在總價上也會將露台面積算進去，所以在總價上，會比一般同坪數的價格略高一些，建議要入手露臺戶的朋友，把未來轉手性也一起考量進去。

▌約定共用：自己的跟大家分享

約定共用的定義恰恰好根約定專用相反，根據《公寓大廈管理條例》的定義，是將原本屬於社區大樓裡某一戶的區域，同樣用約定的方式提供給整個社區使用，像是警衛室或是一樓騎樓都是常見的約定共用區域。

公寓大廈管理條例 §3 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

民法 §799 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

• facebook

相關新聞

張旭嵐／舊屋翻修換新貌 豪宅浴室流行這樣設計

張旭嵐／平均地權修法誰得利？2024年房價將反轉向上？

買到土壤液化地區的中古屋 該擔心嗎？

賣厝阿明／過年看屋懶人包 8大要點讓你買房不吃虧

張旭嵐／流水席婚禮之亂 結婚房產該怎麼登記？

賣厝阿明／What？打房？平均地權懶人包滴家！

賣厝阿明／房屋所有權的約定

賣厝阿明／新成屋／中古屋買房重點

賣厝阿明／買房貸款3要點 懶人包一次報你知

老屋整建前提 應先確保這件事

張旭嵐／迎接2023倒數計時 五力拉扯新年房市

賣厝阿明／預售屋怎麼看如何買？

賣厝阿明／平均地權條例修了哪些？懶人包報你知！

賣厝阿明／ 風水小常識！一圖秒懂 搬家入厝要注意

賣厝阿明／流終－售屋業者說照片僅供參考？

賣厝阿明／央行貸款、利率懶人包2022年末版

年前裝修旺季 應確實考量這兩件事（下）

張旭嵐／央行又升息 房價要「降肉」了嗎？

賣厝阿明／仲介服務費規定6% ？

賣厝阿明／買房對保注意事項

賣厝阿明／預售屋付款五大階段

年前裝修旺季 應確實考量這兩件事（上）

賣厝阿明／種電可以讓我家違建合法，咁有影？

591地產小學堂／買房該找誰？找屋主 VS 靠房仲怎選擇

張旭嵐／建構鋼鐵人的智慧管家 聯網、聲控家電成趨勢

賣厝阿明／農地上能不能放貨櫃屋？農地貨櫃屋合法嗎？

賣厝阿明／簽定買賣契約就沒契約審閱權！？

賣厝阿明／沒有身心障礙不能買無障礙車位？

賣厝阿明／住宅嫌惡設施是什麼？

信義房屋教你掌握三原則 預約年終大掃除

591地產小學堂／血光之災？傾家蕩產？解密5大恐怖外煞

賣厝阿明／簽約後屋主可以不讓我看屋！？

賣厝阿明／公益出租人懶人包

營建成本持續上漲 地主與建商「合建」該了解的分配比例

張旭嵐／三年逾12萬台北人被消失！天龍人去哪兒

張旭嵐／小宅裝潢有術 靠4招空間放大

賣厝阿明／買房可以養寵物嗎？

賣厝阿明／公司登記自用住宅要注意

賣厝阿明／買房「雙代書」卡保險！

賣厝阿明／新手房東看這裡 4大流程讓你輕鬆招租

591地產小學堂／XX房比凶宅還可怕？ 專家公開5大慘賠房

鄰損爭議頻傳 如何保障自身權益？

熱門文章

張旭嵐／平均地權修法誰得利？2024年房價將反轉向上？

張旭嵐／舊屋翻修換新貌 豪宅浴室流行這樣設計

買到土壤液化地區的中古屋 該擔心嗎？

賣厝阿明／過年看屋懶人包 8大要點讓你買房不吃虧

名人找個家／名師徐薇換屋打造15坪開放式廚房 獨子直播煮出商機

張旭嵐／流水席婚禮之亂 結婚房產該怎麼登記？

張旭嵐／迎接2023倒數計時 五力拉扯新年房市

591地產小學堂／江柏樂80坪豪宅 公開全台最大聚寶盆

名人找個家／林世德 分享三經驗

賣厝阿明／What？打房？平均地權懶人包滴家！

賣厝阿明／平均地權條例修了哪些？懶人包報你知！

名人找個家／郭芳志 重地段、交通

賣厝阿明／預售屋怎麼看如何買？

賣厝阿明／房屋所有權的約定

賣厝阿明／買房貸款3要點 懶人包一次報你知

賣厝阿明／新成屋／中古屋買房重點

名人找個家／錢世傑 重機能交通

老屋整建前提 應先確保這件事