營建成本持續上漲地主與建商「合建」該了解的分配比例

原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本近期持續飆漲，估計整體上漲幅度已超過2成之多，且近來已有不少營造廠向建商提出「成本加成」的報價策略，甚至有些建商原本推出預售案的也部分改採「先建後售」的方式，打算把上漲的營建成本反映在未來的房價上。

許多地主想要將自家老屋換新屋，若是採用自建模式，需要慎選營造廠避免無法順利完工，雖然政府提供了容積獎勵誘因，但蓋房子所需建築成本動輒千百萬甚至上億，部分地主因自有資金不足，轉而透過與建商合建的方式達成舊物換新屋，改善居住生活品質並享受改建後的增值利益。

與建商「合建」，首先地主要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少，再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備，新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網（俗稱實價登錄）查詢；因為改建需要花錢，而地主一般會選擇與建商合建，通常是希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物，其中成本最主要就是建築興建費用，包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用，建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異，所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

「合建比例」係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。建議地主在改建前先多多了解土地開發之相關規定，地主本身也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區，在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。合理的合建分配比例可以多請教專業人士，透過詳細的分析說明了解本身的權益，避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

進行重建須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識，地主亦可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式，慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建，創造最大的利潤。

「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發表示，不管選擇哪一種方式進行都更或危老重建都各有優缺點，相同的是都需要所有住戶及廠商的共同努力，加上政府提供的容積獎勵、補助、稅負優惠等，雖然重建要花費許多精力、金錢及時間，但是仍建議住戶們可積極參與、關心自身權利，找到最合適自己的重建方式及專業團隊，透過都更危老重建，使建物的耐震機能提高、更新後房屋價值提升，讓居住環境品質更安全、更舒適。

容積獎勵建物建商

建築安全履歷協會理事長戴雲發

【簡歷】＊姓名：戴雲發＊學歷：國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢＊經歷：現任職務： Alfa Safe耐震系統工法創辦人中力建築系統有限公司總經理中力都市更新股份有限公司總經理社團法人建築安全履歷協會創會理事長中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人建築美學經濟文化協會常務理事「國家卓越建設獎」評審委員會　施工品質類評審委員台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問曾任職務：戴雲發結構技師事務所主持結構技師桃園市政府都市設計審議委員會委員新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員新北市政府建築工程施工防救災委員桃園市政府建築執照預審委員桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員台灣省結構技師公會桃園辦事處主任桃園市結構技師公會常務理事台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長中華民國工商建設研究會第三十期會長社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長中壢高中校友會理事長官網：《戴雲發 Alfa Safe》