賣厝阿明/買房可以養寵物嗎?

最近網友來訊,問了一個關於住在社區養寵物的事,相信很多住社區養寵物的朋友都有一樣的疑慮,就讓阿明來跟大家分享這個網友的問題囉~

故事的主角女主人簡稱小美,而毛小孩是女生,我們就叫他阿嬌了。小美趁著房貸低利率買了一間周圍有大片綠地公園的中古屋,想帶著自己的寶貝拉布拉多「阿嬌」搬過去,平日散步或是週末方風都很適合的地理位置。

跟屋主點交完畢正在搬家的同時,卻被隔壁鄰居告知社區規定是不可以養寵物,且電梯內跟社區公佈欄都有標示禁寵,所以小美是不可以帶寵物「阿嬌」入住。

當下小美聽到極度傻爆眼,怎麼會有規定是禁止養寵物,決定回去找仲介問清楚是不是社區規約有另外規定。

聽到仲介表示原屋主提供的社區規約內是沒有提到禁養寵物這點,小美開始擔心會不會帶寵物「阿嬌」搬進去之後又會有被投訴或是被告知要搬離社區的問題?

到底社區可不可以規定住戶禁止養寵物?

如果先養後面規約新訂禁養,那要怎麼算?

社區規約到底怎樣才有效力?

今天就讓阿明為各位解答清楚!

▌問題解答

以目前現行法規並沒有明文規定社區是否可以禁養寵物,但是,如果社區規約有明定禁養寵物,且是通過區分所有權人會議決議事項後決定的,住戶就必須遵守不得飼養寵物的規定。

白話來說,區分所有權人會議決議通過的規約有禁養寵物的話,社區是有權拒寵物入住。但如果是管委會或是社區住戶單方面貼在樓梯間或社區公佈欄的「規定」,是沒有任何效力的。

▌社區規約怎麼訂?

社區規約到底有沒有效力,最主要看兩個關鍵:『是否合乎程序』、『有沒有牴觸國家法律』。

依據法律規定,如果社區想修改、新增或是刪除社區規約的內容,必須要經過住戶大會(區分所有權人會議)中討論決議,且有過半數的住戶同意後,送到主管機關報備才算數

▌相關法規:《 公寓大廈管理條例 》

① ‧禁養寵物的依據

第16條第4項「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。」

第23條第2項第3款「規約應載明專有部分及共用部分範圍,非經載明於規約者,不生效力:

一、約定專用部分(家裡面)、約定共用部分之範圍及使用主體(走道樓梯間)。

二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定(中庭/交誼廳/書報閱覽室….)。

三、禁止住戶飼養動物之特別約定。

(戴口罩,不能落地)

也就是只要決議過程合乎程序,也有經過社區住戶大會同意,住戶就要遵守。

② ‧社區規約的相關罰則

第16條第5項「住戶違反規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理」處理。

以罰則上來看是可以處『3,000元以上15,000元以下』罰鍰,並限期改善,且可連續處罰。

PS社區規約並沒有「強制力」,住戶可以選擇遵守,也可以選擇不遵守。

管委會的權限只能管理,不能開罰!如果住戶屢勸不聽違反規約,管委會是不可以私自處罰,依法需要報請主關機關裁罰的喔!

③‧社區規約的訂定依據

第3條第1項第12款「規約是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」

第31條「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人(簡稱為屋主)三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」。

簡言之,住戶在區分所有權人會議中討論後過半同意,必須讓每一位屋主都了解修改內容,該規約內容向主管機關報備後即生效。沒有送達主管機關或是沒有告知每位屋主,同樣也是無效的喔!

▌社區禁寵 正在研擬修法中

政府也因為飼養寵物的人口越來越多,原先制定的法律或多或少不合時宜,正在研擬修法,未來可能會不再賦予社區規約有「禁止住戶飼養寵物」的權力。

在修法的這段期間,營建署也有先提供社區「飼養寵物管理辦法」在訂定寵物相關規定時,有個參考依據。

管理辦法包含有飼養寵物的飼主需要登記造冊、定期注射狂犬病疫苗、維持共有部分環境整潔、進出社區共用部分要繫牽繩...等。

阿明建議要買房的朋友,如果是有飼養寵物的需求,在一開始與仲介接洽時就需要表明清楚,且可以先向社區管委會詢問有沒有類似禁止養寵物的規約,以免讓自己的權益受損。

▌常見問題

Q1:社區禁養寵物,但我已經養了,該怎麼辦?

依照台灣『法律不溯及既往原則』,新規約規定禁養寵物,並不會影響原本就已經飼養寵物的住戶。只是原住戶不能在養新的寵物且新住戶也不能帶寵物搬進社區。

但是,假如在新訂的社區規約內有另外載明『決議可溯及既往XX年』,依法還是會對住戶有禁養效力,住戶只能選擇將寵物移至他處或是搬家。

所以若是先養寵物後定規約,原本養的寵物就不受規約規範。阿明建議在搬入社區前,假如社區對寵物暫無相關規範,可以先跟管委會報備、登記或留存本來就有飼養寵物的證明或依據,以防日後有糾紛。

Q2:社區可以要求「寵物不落地」嗎?

只要是社區規約有提到的寵物管理辦法,飼主就必須要遵守!

普遍常見的內容像是:中、大型犬類進出公共空間需戴口罩;出門需繫牽繩,禁止遛放寵物等。

好的,買房可以養寵物嗎?單元分享到這邊,如果您喜歡我們的頻道內容,記得按讚/訂閱/分享/開啟小鈴鐺,阿明IOU,我們下回見~

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